מערכות יחסים בתוך המשפחה עולות לעיתים יפה, ולעיתים מערכת היחסים הופכת לעכורה בגלל חוסר הסכמות על מהות ההתחייבויות של הורים כלפי ילדים או של ילדים כלפי הורים, וכך גם בין אחים.
גם עסקאות בתוך המשפחה צריכות להיות מגובות בכתב, כאשר הדברים ברורים וידועים מראש, ללא כל הפתעות או חוסר וודאות באשר לעתיד.
כאשר ההתחייבויות אינן עולות על הכתב, אלא נסמכות על התחייבות בעל פה, ללא תעוד כתוב – הסיכוי גבוה שבשלב כלשהו, אחד הצדדים יתחרט ויסוג מההתחייבות, או שגירושין יגרמו לכך שהורים שנתנו מתנה לבנם ולכלתם – יתחרטו על מתנתם וינסו להשיב את הגלגל אחורה, כלומר לבטל את המתנה שנתנו, אם וככל שנתנו.
עצת זהב מניסיון: אל תקנו מתנות משמעותיות לילדים, בלי הסכם מגובה בזכות חזרה של ההורים מהמתנה עם יפוי כוח בלתי חוזר ועם הערת אזהרה. מתנה צריכה להיות מותנית בתנאים ועדיף ליצור וודאות מראש, ולא להתחרט בדיעבד.
נביא להלן שלושה מקרים מעניינים שחשוב להכיר – שכולם קרו במשרדנו, שונים בעובדותיהם – עם תוצאות שונות. חשוב להבין שהמקרים הללו אינם חריגים והם שגורים וקורים לעיתים בוורסיה כזו או אחרת.
מקרה ראשון: הבטחה בעל פה שנותרה באוויר
הורים המתגוררים במושב, הציעו לבנם ולאשתו, לבנות בית על קרקע הצמודה לביתם. הבן ואשתו נטלו הלוואות ממקורות שונים, פתחו חסכונות ובנו בית, בסמוך לבית ההורים.
ההורים הבטיחו בעל פה לבני הזוג, שהם נותנים להם את הקרקע שעליה בנו את הבית במתנה, אך לא עשו מאומה כדי לקיים הבטחה זו.
לימים וכפי שקורה לעיתים, בני הזוג הסתכסכו והאישה הגישה תביעה לא רק נגד בעלה אלא גם כנגד הוריו, כאשר היא דורשת בעלות הן בבית והן בקרקע.
ייאמר מיד כי בית המשפט לא יראה את הדברים עין בעין עם האישה, וסביר להניח גם אם אין וודאות משפטית מלאה – כי בית המשפט יורה להשיב לאשה את שווי עלות הבניה, בערכים ריאליים, לפי שווי בניה להיום, או לפי שווי הבניה לזמן אמת בצירוף ריבית והצמדה. אך זכות בקרקע – האישה לא תקבל מאחר וזו נותרה בבעלות ההורים.
קרוב לוודאי שבית המשפט לא ישעה לטענת האשה כי המתנה הוקנתה לה וראה לעניין זה את ע”א 1612/03 גרינפל נ’ בן צבי:
” הקניית מתנה כרוכה בשני יסודות – האחד, כוונה להקנות והשני- ביטוי חיצוני לפעולה … היסוד המכריע הוא כוונתו של הצד הנותן, השאלה אם במקרה ספציפי נלוותה למעשה החיצוני כוונה להקנות את הנכס היא שאלה שבעובדה”
משמע – נדרש הסכם בכתב.
פסיקה נוספת המבססת את הניתוח המשפטי אפשר למצוא גם בתמ”ש (חיפה) 26852-09-14 הקובע כי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, מהווה את האינדיקציה הראשונה והחשובה ביותר לבחינת אומד דעתם של הצדדים בעסקת מתנה בין בני משפחה. כמו כן יש להפנות לתמ”ש (חדרה) 67203-02-20 ולתמ”ש 67203-02-20 שם נקבע:
“.. ההלכה היא שגם כאשר מדובר בהסכמה משפחתית, אין בכך כדי לפטור מדרישת הכתב במקרקעין (בע”מ 329/15 פלוני נ’ פלוני עוד נאמר בפסק דין שלעיל כי: מצופה היה שאילו הכוונה היתה להקנות את המקרקעין במתנה היה מוסדר הרישום בהתאם, נרשמת הערת אזהרה, או לכל הפחות היה תיעוד בכתב לעסקה.”
בית המשפט לא ישעה לטענות האשה לפיהן הקרקע שייכת לה, מאחר והיתה זו רק הבטחה בעל פה ללא כל גיבוי בכתב.
לו היתה נעשית עסקת מתנה ממשית הרי שהיה נערך חוזה בין ארבעת הנפשות הפועלות, העסקה היתה מדווחת למס שבח מקרקעין, והיתה נרשמת על שם הזוג הצעיר.
לפחות היתה נרשמת הערת אזהרה או היה ניתן יפוי כוח בלתי חוזר. מאחר וכל זה לא קרה, והקניית המתנה לא גובתה במסמך כתוב – אין המדובר בעסקת מקרקעין ואין למה שהובטח בעל פה ערך כלשהו אם בכלל.
מאחר והעסקה לא נעשתה בכתב, לא דווחה לשלטונות המס, ובפועל לא נרשמה – הרי שאין זו עסקה בכתב, והבטחות בעל פה אינן שוות הרבה כאשר המדובר בעסקת מקרקעין.
ומה הבסיס למה שנאמר לעיל? בנוגע לשאלה האם נכרתה עסקה להקניית מתנת מקרקעין נפנה לעמ”ש (חיפה) 55156-10-19 שם נעשה ניתוח מדוייק וברור של ההבדל בין עסקת מתנה רגילה לבין עסקת מתנה במקרקעין.
הדרישות לגבי מתנה במקרקעין שונות עד מאד מהקניית מתנה “רגילה” כלומר זו שאינה במקרקעין. ולהלן נפרט את עיקרי הדברים:
סעיף 1 לחוק המתנה קובע כי מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה וכי דבר המתנה יכול שיהיה גם מקרקעין.
סעיף 6 לחוק המתנה קובע כי “הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון”.
ייחודה של זכות במקרקעין
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא נגמרה העסקה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כלומר אין זו עסקה, אלא אך ורק התחייבות לערוך עסקה, כשיש הבדל בין שני הדברים.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וסעיף 5(א) לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
עולה אם כן, שלא די בהתחייבות בעל פה, לא מספיק שבני הזוג שלעיל השקיעו כספים בקרקע של ההורים – ולא בקרקע שלהם – כדי שההבטחה שבעל פה תהווה עסקת במקרקעין.
מכאן כי הסכם מתנה במקרקעין טעון מסמך בכתב מכוח דרישת הכתב המהותית הן בחוק המתנה והן בחוק המקרקעין.
לצורך ביסוס האמור לעיל נפנה לפסקי הדין הבאים: ע”א 11/75 ועד הישיבות א”י נ’ מיכאלי, ע”מ (חי’) 358/06 ס.י. נ’ ס.א.ש
משכך כל עוד לא נעשתה כל עסקה בכתב לגבי הקרקע אשר במושב, בין ההורים לבין בני הזוג – יהיו בני הזוג זכאים אך ורק להשבת עלויות הבניה, אך לא כזכות קניינית אלא רק כזכות כספית להשבה של מה שהוצא. לא יותר מכך.
מכאן שהשקעה בנכס שאתם אינכם הבעלים שלו – היא זריקת כסף לשוא שכן אין דומה השבת עלויות בניה לעסקה של רכישת דירה, ואפילו כהשקעה.
המסקנות מהמקרה ומניתוח הנושא המשפטי הינן כדלקמן:
- דרישת הכתב היא היסוד הראשון הנדרש להוכחת עסקת מתנה במקרקעין;
- היסוד השני שיש להוכיחו הוא הכוונה של נותן המתנה להקנות את המקרקעין במתנה למקבל המתנה. ראו לענין זה את פסק הדין שניתן בת.א.(חי’) 4418-11-12 בלנקשטיין נ’ מידן.
מקרה שני: עסקה כתובה שלא הושלמה ברישום
ההורים כאמור הציעו לזוג הצעיר לבנות בשטחם, ואף פנו לעורך דין אשר ערך הסכם מתנה בין ארבעת הצדדים הנוגעים בדבר.
העסקה היתה הקניית שטח האדמה לבני הזוג, העסקה דווחה לשלטונות המס, שולם מס שבח ומס רכישה, אך עורך הדין שערך את העסקה נפטר במפתיע, והעסקה לא נרשמה במרשם המקרקעין.
הקרקע נותרה רשומה על שם ההורים, לא הועברה על שם הזוג הצעיר, וברבות הימים בני הזוג החליטו להיפרד ולהתגרש, כאשר האשה משוכנעת שיש לה זכויות במחצית הבית שבנתה ביחד עם בעלה, וכי יכולה היא לפנות לבית המשפט בעתירה לפירוק שיתוף במקרקעין, על מנת לקבל את חלקה בבית ובקרקע שעליה נבנה הבית.
עורך דין שאליו פנו הבעל וההורים בדק את נסח רישום המקרקעין ונוכח לדעת כי הקרקע רשומה על שם ההורים וכי הזוג אינו בעלים במקרקעין של שום חלק בנחלה.
בנסיבות אלו יעץ עורך הדין, שלקוחותיו היו ההורים והבעל, להודיע לאשה על חזרה מהתחייבות לתת מתנה, כך שהאשה לא תהיה הבעלים של הקרקע והבית ולכל היותר תוכל לדרוש את שווי הבניה – מחצית.
חזרה מהתחייבות לתת מתנה
בכך נפתחה חזית חדשה ומורכבת בין הצדדים ומכאן נובעת השאלה של אפשרות חזרת נותן המתנה – כלומר ההורים – מהתחייבותו ליתן מתנה:
התחייבות ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שהסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין חולש סעיף 5(ב) לחוק המתנה הקובע כי “כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו”. לפנינו כלל ושני חריגים בצדו.
משמע, לפחות לכאורה ההורים, שבינתיים בגרו, רשאים להודיע לכלתם לשעבר כי הם חוזרים בהם ומתחרטים על המתנה שהתחייבו לתת לה, נוכח הגירושין בין בני הזוג.
הפסיקה קובעת שכל עוד לא הסתיימה עסקת מתנה ברישום, רשאי נותן המתנה, דהיינו ההורים במקרה הזה, לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה.
אין הגבלה בזמן כל עוד לא הושלמה המתנה וכל עוד לא שינה המקבל את מצבו – לרעה – בהסתמך על המתנה.
אין צורך במשלוח הודעה כלשהי שבו נותן המתנה מודיע למקבל המתנה על חזרתו מן ההתחייבות ליתן מתנה. אפשר להסתפק בהודעה בעל פה ואפשר גם שההורים יגישו תביעה לסילוק יד כנגד כלתם לשעבר. כל האפשרויות טובות במקרה זה.
זכות החזרה של נותן המתנה אינה מתוחמת בסיבות מנומקות. גירושין אגב, יכול להוות סיבה מצויינת לחזרה ממתנה, כי הרי מעוניין לתת מתנות למי שמתגרשת מהבן?
נותן המתנה רשאי לחזור בו ממתן המתנה כל עוד המתנה לא הסתיימה ברישום פורמלי, וזאת מכל סיבה.
יש להביא בחשבון שכל פעולה מסוג זה – לרבות חזרה מהתחייבות לתת מתנה – מוגבלת להתנהגות בתום לב כפי שקובע סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל”ג-1973.
בצידו של הכלל בדבר זכות נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה קיימים שני חריגים כדלקמן: ויתור בכתב של נותן המתנה על הזכות לחזור בו, או שינוי מצב של מקבל המתנה בהסתמך על ההתחייבות.
זכות החזרה מהתחייבות ליתן מתנה כזכות אישית – הגישה הנהוגה בפסיקה, כי “זכות ההחזרה/ זכות החרטה”, היינו זכות החזרה מהתחייבות ליתן מתנה, היא זכות אישית של נותן המתנה שאינה ניתנת להעברה ליורשים או למנהל עזבון ע”א 2215/00 ג’ורי נ’ דנגורי פד”י.
כלומר יורשים אינם יכולים לחזור בהם ממתנה שהמוריש נתן לאדם אחר.
התנאי השני המגביל את זכות החזרה – הוא שינוי מצבו של מקבל המתנה לרעה. יכולה האישה לטעון כי השקיעה כספים מרובים בבניית בית מפואר ומרווח בהסתמך על ההתחייבות לתת מתנה, שקיבלה ביטוי בכתב, גם אם לא הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
לבית המשפט יש שיקול דעת בסוגיה זו, יכול הוא לקבוע כי לאשה יש רישיון לתקופה מסויימת להתגורר בבית על סמך ההשקעה, ויכול הוא לקבוע על סמך חוות דעת של שמאי מקרקעין – מהו הסכום שיש להחזיר לה בהסתמך על הנתונים העובדתיים הנוגעים לגובה ההשקעה הכספית כלכלית בבית.
יכולה האישה גם לטעון לרישיון במקרקעין – כלומר לרשות לעשות שימוש במקרקעין על סמך ההסתמכות שגרמה לה להוציא הוצאות כספיות ניכרות על הבניה, ולבית המשפט שיקול דעת בסוגיה זו של רישיון במקרקעין.
משיקולים של צדק יש לבית המשפט סמכות למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בתשלום פיצויים לאשה, על ההשקעות שהשקיע או על הנזק שנגרם לה, על פי הנראה נכון וצודק, תוך איזון כלל האינטרסים של בעל המקרקעין ושל בעל הרשיון, כלומר של ההורים ושל האשה.
וראו לעניין זה את הניתוח בע”א 87/62 בדיחי נ’ בדיחי ע”א (ת”א) 3356/00 בית ברחוב אלנבי בתל-אביב בע”מ נ’ ורבה בלה.
החיסרון של מצב כזה הוא שקשה עד מאד להוכיח את גובה ההשקעה. במרבית המקרים אנשים מנסים לחסוך עובר לבנית בית והם משלמים ב”שחור” ומקבלים הנחה מאחר וברוב המקרים אינם זקוקים לקבלות מבעלי המקצוע ואלו עושים הנחה מאחר וחלק ניכר מההכנסה הכרוכה בבניה – לא מדווחת למס הכנסה.
מי שפועל בצורה כזו עשוי למצוא עצמו בבעיה כאשר הוא אמור להוכיח הוצאה או הוצאות מסויימות שהיו כרוכות בבניית הבית.
אמנם לבית המשפט כלים להעריך שווי בניה באמצעות מומחים שיתנו חוות דעת על שווי בניה ובהתאם לאיכות החומרים שנרכשו, ואולם תמיד עדיפה הוודאות על פני הסתמכות על חוות דעת מומחה שיכולה להיות גבוהה או נמוכה.
ואם נחזור למקרה שסיפרנו לעיל – סביר להניח שהאשה תקבל את גובה ההשקעה בערכים ריאליים אך בכל מקרה החזר שווי ההשקעה גם עם ריבית והצמדה – אינו מגיע לעליית ערך נכסים, ולו הזוג הצעיר היה משקיע בדירה ולא בונה על הקרקע של ההורים, הרי שמצבם יחדיו היה טוב יותר, וגם אם היו מתגרשים – בסבירות גבוהה שהאשה שהיתה מקבלת מחצית משווי הדירה – היתה במצב כלכלי טוב יותר מאשר בסיטואציה בה השקיעה בקרקע שאינה בבעלותה.
וכל האמור לעיל נסמך על העובדה שהעסקה לא נרשמה בשל פטירת עורך הדין במפתיע וחוסר מעקב של המשפחה אחר הרישום.
מקרה שלישי: מתנה שהושלמה כחוק – והתפנית בעלילה
גם כאן הורים הציעו לזוג הצעיר לבנות על הקרקע, הם ביצעו עסקת מתנה, דיווחו עליה לשלטונות המס, ועורך הדין שערך את העסקה רשם את הקרקע על שם הזוג הצעיר אשר בנה את ביתו עליה. העסקה בוצעה כדין והסתיימה ברישום לפי כל הכללים ונחשבת עסקה מוגמרת. העסקה נעשתה כראוי ובהתאם לחוק בצורה מדוקדקת.
לימים התגלה להורים כי האישה בגדה בבנם, עזבה אותו, ובנתה חיים חדשים עם גבר אחר. מפח הנפש הן של הבעל והן של ההורים היה גדול, והם הרגישו שנתנו מתנה למי שאינה ראויה לה וכי בפועל היא “עבדה” עליהם כשהציגה את עצמה כאשה אוהבת ונאמנה לבנם. כמובן שהכל הינו סובייקטיבי ובעיני המתבונן.
בנסיבות אלו ביקשו ההורים, לחזור בהם מהמתנה, אך בית המשפט אינו יכול להיעתר לתביעתם, מאחר והמתנה הסתיימה ברשום, וההבדל מהותי ביותר בין התחייבות לתת מתנה לבין מתנה במקרקעין שהסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
עם כל הכאב, בית המשפט לא נכנס לחדר המיטות והוא נטול שיפוט מוסרי ואם כך אין הוא יכול ואין לו כל רשות להעניש את האישה, גם אם המעשה מחפיר, וגם אם הבגידה צורמת וכואבת.
מתנה שהסתיימה ברישום לא ניתן לקחת בחזרה, ולרישום משמעות הרת גורל, בדיוק כמו שהעדר רישום הוא בעל משמעות מהותית.
הרישום משקף את הבעלות בנכס, וגם אם התנהגות האשה מקוממת, פוגענית ומכאיבה – לא ניתן לשלול ממנה מתנה שהסתיימה כאמור ברישום ואין להורים יכולת לחזור בהם מהמתנה.
רק אם המתנה היתה מתנה מותנית – יכולים היו ההורים לסגת ממתנתם, ואולם טיבן של מתנות שהן ניתנות בתקופות שמחות ומאושרות של בניית חיים חדשים, ואדם לא מעלה על דעתו שהנישואין יתפרקו, ומכך שבדרך כלל וברוב המקרים אין התנייה הכרוכה בהתנהגות אינטימית.
על מעשה לא נענשים בדיעבד ואם כך במקרה זה תצא האשה וידה על העליונה והיא תהיה זכאית גם קניינית וגם כספית למחצית משווי הבית שבנתה עם בעלה.
רק במקרים נדירים וחריגים במיוחד יאשר בית המשפט חזרה ממתנה שהסתיימה ברישום וגם זאת בנסיבות מיוחדות, כאשר, למשל, נותן המתנה לא היה מודע לאופי המתנה ולסוג העסקה. ת”א (מחוזי- תל-אביב) 132-01-21 מלכה מנחם נ’ עמותת יד שרה. אך אלו כאמור המקרים הנדירים.
סיכום: סוף מעשה במחשבה תחילה
שלושת המקרים הללו מדגישים עיקרון אחד פשוט: בעסקאות משפחתיות, במיוחד כשמדובר בנכסים יקרי ערך, אסור להסתמך על אמון והבטחות.
- הבטחה בעל פה – אינה שווה דבר במקרקעין.
- הסכם כתוב – הוא התחייבות, אך עדיין ניתן לחזור ממנה כל עוד לא נרשמה.
- רישום בטאבו – הוא סופי ומקנה בעלות כמעט בלתי ניתנת לערעור.
כיצד תוכלו להגן על עצמכם ועל היקרים לכם?
לפני שאתם נותנים או מקבלים מתנה משמעותית, ולפני שאתם משקיעים שקל אחד בנכס, חשוב לעצור ולחשוב. הסכם מפורט, שניסח עורך דין המתמחה בדיני משפחה ובקיא גם במקרקעין, הוא ההגנה הטובה ביותר שלכם.
הסכם כזה יכול לכלול תנאים שיאפשרו חזרה מהמתנה בנסיבות מסוימות, להבטיח שהרישום יתבצע כהלכה וליצור ודאות שתמנע סכסוכים עתידיים.
עצה שלי: אל תחכו למשבר. אם אתם שוקלים עסקת מקרקעין בתוך המשפחה, פנו אליי עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
אשמח לעמוד לרשותכם, להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים ולעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות עבורכם ועבור עתיד משפחתכם. אשמח לסייע!
אלינור ליבוביץ’ – עורכת דין לדיני משפחה, ירושה ומקרקעין
תוכן הקשור לנושא לעיונכם:
העברת כספים בין בני משפחה – בין מתנה להלוואה. מדריך משפטי מלא
