פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג שיש בבעלותם שתי דירות

עו”ד אלינור ליבוביץ, מומחית בגירושין גישור ודיני משפחה

מנהלת את פורום הגירושין בוואלה! מנהלת ובעלים של אתר gerushin.co.il

פירוק שיתוף במקרקעין

לבני זוג בעלות משותפת בשתי דירות, האחת קטנה וזולה יותר והשנייה גדולה ויקרה יותר. הדירה הגדולה גם כרוכה בתשלום משכנתא ויש בגינה חובות. הבעל מבקש למכור את שתי הדירות או לחלקן בין בני הזוג. האישה מעוניינת למכור רק את הדירה הקטנה ולשמור על בעלות משותפת בדירה הגדולה מתוך תקוותה לחזור אליה ולגדל בה את שני הילדים אשר נמצאים במשמורת של האב כבר מספר שנים.

החלטת בית המשפט לענייני משפחה

בית המשפט לענייני משפחה החליט שהאישה תקבל לבעלותה את הדירה הקטנה, הבעל את הדירה הגדולה והוא ישלם את המשכנתא, את ההלוואות, וגם ישלם תשלום איזון לאישה בגין הפערים בין שווי הדירות.

איך יחלק בית משפט שתי דירות בין בני זוג?

האישה הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטת בית המשפט לענייני משפחה בסוגיית פירוק שיתוף במקרקעין, בה הוחלט על כך שהדירה הגדולה תהא לבעל, הדירה הקטנה תהא לאישה כאשר הבעל ייקח על עצמו את החזר וסילוק  שתי המשכנתאות הרובצות על הדירות וישלם לאישה דמי איזון, בהתאם להערכת מומחה בית משפט.

האישה טוענת כי שגה בית משפט קמא עת הורה על פירוק השיתוף בדירה הגדולה, וכי היה על בית משפט קמא להורות רק על פירוק שיתוף בדירה הקטנה ואילו את המצב לגבי הדירה הגדולה להותיר על כנו ולא ליתן צו לפירוק שיתוף בגינה היות וזוהי דירת חלומותיה.

העברת הזכויות בדירה הגדולה לבעל תהווה סתימת הגולל על אפשרותה לקבל את המשמורת על ילדיה, הואיל והילדים יתקשו לעבור מהדירה הנוחה לדירה קטנה ושכורה. המבקשת מאמינה כי טובת ילדיה שמשמורתם תהיה בידיה. משכך, מבקשת היא להותיר את השיתוף בדירה הגדולה וזאת לאחר שתזכה במשמורת על ילדיה ותמשיך להתגורר שם עמם, על מנת לשמור על יציבות חייהם.

לטענתה של האישה, הקביעה בידי מי תהיה המשמורת משליכה על פירוק השיתוף בדירה הגדולה. מדובר במקשה אחת. משקבע בית משפט קמא כי המשיב הוא זה שירכוש את חלקה של המבקשת בדירה הגדולה, הכריע, למעשה, בתביעת המשמורת, ובכך שגה בית משפט קמא.

הבעל טוען כי הצדדים התגרשו זה מכבר ואין כל הצדקה להותיר את השיתוף הכפוי בין הצדדים. למשיב יש זכות ליהנות מקניינו ואין לעכב את זכותו זו עד אין סוף, כפי רצונה של המבקשת.

החלטת בית משפט קמא ניתנה לאחר שמומחה בית משפט העריך את שווי הדירות ובית משפט קמא חייב את המשיב, להעביר למבקשת תשלומי איזון בשל ההפרש בין שתי הדירות בסך של כ-9,000 ₪. המבקשת, אשר אינה נושאת בהחזר תשלומי המשכנתא, הנופל כולו על כתפי המשיב, מעכבת את ביצוע ההחלטה וגורמת לחסרון כיס קשה למשיב ולקטינים המשותפים.

מתן רשות ערעור

בהתאם לתקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד -1984, נותן בית המשפט המחוזי רשות ערעור.

הניתוח המשפטי בנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין

כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. הכלל הוא כי אין לחייב שותפים לחיות בשיתוף נגד רצונם. דרך המלך לפירוק שותפות הינה פירוק שיתוף בעין. זו דרך המלך, זה עקרון העל, והמבקש כי נכס מקרקעין יימכר ותמורתו תחולק בין הבעלים במשותף, עליו הנטל לשכנע את בית המשפט כי כך ראוי שייעשה (כב’ השופט חשין ברע”א 1017/97 רדילביץ ואח’ נ’ מודעי ואח’, פ”ד נב(4) 625).

בית המשפט המחוזי מגיע למסקנה כי בית המשפט לענייני משפחה בחן את טענות הצדדים בכובד ראש והגיע למסקנה, כי שני הצדדים מעוניינים בפירוק השיתוף, דחה את הצעת המבקשת לפירוק השיתוף וקיבל את הצעת המשיב לאופן פירוק השיתוף, וקבע כאמור את אופן פירוק השיתוף, באופן שהמבקשת תישאר הבעלים של הדירה הקטנה והמשיב, הבעלים של הדירה הגדולה, כפוף לסילוק המשכנתאות ותשלום איזון.

שילוב דיני הקניין ודיני האישות

החלטה המורה על פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין שבבעלות בני זוג, היא החלטה המשלבת את דיני הקניין הכלליים לצד דיני המשפחה. דינים אלה, כשלעצמם ובנפרד, אינם מניבים תוצאה זהה.

כלל יסוד הוא בדיני הקניין, כי שותף זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, זכות זו קבועה בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט -1969. זכות זו – לבקש את פירוק השיתוף “בכל עת” נובעת מזכות יסוד של אדם על קניינו.

ואולם, כאשר השותפים הם “בני משפחה” ובפרט כאשר נכס המקרקעין משמש למגורי המשפחה, מסור לבית המשפט שיקול דעת רחב, במסגרתו בוחן בית המשפט את ההשלכות של פירוק השיתוף על התא המשפחתי.

הזכות לדרוש פירוק בהקשר המשפחתי אינה מוחלטת, היא מסויגת. לרציונל זה נימוקים פנימיים וחיצוניים גם יחד. מבחינה פנימית, הזכות הכמעט מוחלטת לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין) נובעת ממדיניות הרואה ככלל את השיתוף בנכסים כדבר שלילי ולפחות בלתי רצוי.

טעם זה אינו קיים כאשר מדובר בשיתוף נכסים במשפחה. המשפחה היא מוסד רצוי וחשוב ביותר. חלק טבעי של חיי משפחה הוא שיתוף נכסים. מבחינה חיצונית, קיימים שיקולים נגד פירוק השיתוף בדירת המגורים של המשפחה, שיקולים שאינם קיימים בהקשרים אחרים.

פירוק השיתוף בדירה מביא בדרך כלל למכירתה. עבור הילדים ובן הזוג האחר, הדירה היא מרכז חייהם. לצד הצורך למצוא דיור חלופי מתאים ולהתמודד עם משמעויות המשבר המשפחתי, בני המשפחה צריכים גם להתמודד עם ההתרחקות מסביבה מוכרת, משכנים ומחברים, מכל תבנית נוף החיים. פירוק הבית הופך על-פי רוב את פירוק המשפחה לבלתי הפיך. ברם, שיקולים אלו אינם כמובן חזות הכול. לעתים פירוק המשפחה בלתי נמנע.

הנכס המרכזי של המשפחה הוא על-פי רוב הדירה. אין ספק כי כל אחד מבני הזוג זכאי לקבל את חלקו ברכוש המשותף כדי לאפשר לו להמשיך בחייו ולפתוח דף חדש. אין זה הוגן שאחד מבני הזוג יוכל להמשיך לשבת בדירה השייכת לשניהם, בעוד השני יצטרך להיטלטל ממקום למקום, ללא קורת- גג קבועה (למרות שדברים כאלה יכולים לקרות אם יינתן צו למדור ספציפי לאישה).

מתי יעוכב פירוק השיתוף לתקופה מסוימת?

בפרשת בר-אל (רע”א 4358/01 בר-אל נ’ בר-אל, פ”ד נה(5) 856) נקבע, כי בית משפט לענייני משפחה יכול, בנסיבות מתאימות, לעכב את ההוראה על פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני הזוג, אם ברצונו להגיע למצב בו כל עניינם של בני הזוג יוסדר באופן כולל.

נקבע, כי בית משפט לענייני משפחה יבחן את התביעה לפירוק שיתוף, במאוחד וכחלק ממכלול הסכסוך שבין בני הזוג. ההכרעה לעניין פירוק השיתוף, מועד פירוק השיתוף ואופן פירוק השיתוף, תעשה באופן שיביא לפתרון כולל, יעיל וצודק של המשבר שפקד את המשפחה.

השיקולים שיבחן בית משפט לענייני משפחה הינם:

• בדיקת הסדר מגורים אחר, כמצוות סעיף 40א לחוק המקרקעין;
• מורכבות הסכסוך בין בני הזוג;
• משכה של ההתדיינות בין בני הזוג;
• מאזן הנוחות של כל אחד מבני הזוג;
• חלקו של כל בן זוג בתמורה שתתקבל ממכירת דירת המגורים ו/או באיזון המשאבים הכולל והאם יש בו כדי להסדיר את המדור;
• האם פירוק השיתוף יחיש את קץ הסכסוך או שמא יחריף או יסלים אותו
• ותום הלב של כל אחד מבני הזוג.

אין זו רשימה סגורה ויתכנו שיקולים נוספים.

המבקשת לא טענה כי היא זו שחפצה לקבל את הזכויות בדירה הגדולה, כמו כן לא טענה שיש לה יכולת כלכלית לשאת בהחזר המשכנתאות ובתשלומי האיזון. טענתה מבוססת על כך כי המפתח לקבלת המשמורת הוא בהשארת המצב הקיים, לפיו היא נותרת הבעלים המשותף של דירת המגורים הגדולה, יחד עם המשיב המתגורר בדירה זו.

לדעת בית המשפט שדן במקרה, משאלת המבקשת כי הילדים ישובו לחיות עמה ולהתגורר עמה, הינה  אנושית ונוגעת ללב ואולם בלתי ריאלית.

אין תועלת בעיכוב פירוק השיתוף ואין בעצם הפירוק כדי להעלות או להוריד את סיכוייו של מי מהצדדים לקבל את המשמורת על הילדים. משמורת על הילדים נבחנת על פי התנהגות כל אחד מההורים, יכולתם, מסוגלותם ותוך התחשבות ברצון הילדים.

ההחלטה המורה על פירוק השיתוף ומועד פירוק השיתוף, היא החלטה התואמת את הדין ואת זכויות הצדדים בראייה פרטנית ומדויקת. יש לזכור ולהדגיש, כי המבקשת לא טענה שהיא זו החפצה לרכוש את חלקו של המשיב בדירה הגדולה.

האישה גם לא טענה שיש לה את היכולת הכלכלית לרכוש את חלקו של הבעל, לא מתוך כספים משותפים/איזון משאבים ואף לא מתוך כספים חיצוניים, כן לא טענה כי יש ביכולתה לשאת בהחזרי המשכנתאות. טענתה היא, כי יש להותיר את הבעלות המשותפת על מנת שיהיה לה סיכוי לקבל את המשמורת על הילדים.

יחד עם זאת כשם שאין לכפות על המשיב את השיתוף הכפוי בדירות, אין לכפות על המבקשת להפוך לבעלים של דירה, ככל שהמבקשת אינה חפצה לקבל על עצמה את מלוא הזכויות בדירה הקטנה, היא תגיש לבית משפט קמא, תוך 21 יום מהיום, עמדתה לעניין זה, ובית משפט קמא ייתן הוראות משלימות באשר לאופן פירוק השיתוף בדירות.

ראינו אם כן, שהערעור נדחה, למעט נושא הדירה הקטנה, שאין לכפות על האישה את רכישתה.