אל תבנו במקרקעין הרשומים על שם הזולת
עו”ד אלינור ליבוביץ, מומחית בגירושין גישור ודיני משפחה
מנהלת את פורום הגירושין בוואלה! מנהלת ובעלים של אתר gerushin.co.il
גבר או אישה המקבלים הצעה מהורי הצד השני, כי יבנו בשטח השייך להם (להורים) – ראוי שידחו (בתודה ובחיוך) את ההצעה, ויעדיפו להשקיע בדירה משלהם.
חלק א’
יש מי שיתמה על הכותרת הפותחת מאמר זה. מה רע בכך שזוג צעיר חסר כל, עם מעט (או בכלל בלי) חסכונות – יקח משכנתא ויבנה בית על קרקע עם גינה, במתחם השייך להורי מי מהצדדים?
והרי מדובר בתנאי מגורים טובים במידה ניכרת ממה שהם יכולים להרשות לעצמם? והרי זה בית בודד עם גינה מסביב, ויש בכך איכות חיים גבוהה, במחיר מוזל, דהיינו מחיר הבניה בלבד, שהרי אין להם צורך לרכוש את הקרקע עצמה?
אז מה באמת רע בכך? התשובה היא פשוטה – במידה ובני הזוג יתגרשו – והסטטיסטיקה מצביעה על הסיכוי לגירושין – שליש, (אך בעצם יותר כי יש להביא בחשבון שאצל חרדים ובני מיעוטים אחוז הגירושין נמוך יותר, יוצא אם כן, שאצל ישראלים שאינם חרדים – אחוז הגירושין מגיע כדי כמעט מחצית מכלל הזוגות) – ההפסד הכספי – מעבר לעוגמת הנפש על כישלון הנישואין – הוא משמעותי וגדול, לבן הזוג שבנה במקרקעי הורי בן זוגו.
נכון הוא שכאשר מתחתנים ובונים בית לא חושבים על גירושין אך המציאות מצביעה על כך שיש מראש להיערך לכל תסריט, ובמיוחד לתסריט ריאלי ולא דמיוני, לפיו קיים סיכוי להתגרש וכי הדבר אינו מופרך או רחוק.
ואם נחזור לנושא מאמר זה נבין מהאמור להלן כי בניה על שטח שהורי בן הזוג האחר מקצים לכם – קורצת ממבט ראשון אבל מבחינה מעמיקה של הנושא – זוהי השקעה כושלת, ואתם יכולים למצוא עצמכם אחרי 20-30 שנות נישואין, כמעט חסרי כל, כפי שהתחלתם את החיים.
ומדוע? משום שבניה על מקרקעי הזולת מקנה לכם לכל היותר ובמקרה הטוב – מחצית מתשלומי המשכנתא ששולמו לצורך הבניה או מחצית מעלות הבניה עצמה, אך לא יותר מכך. וכך לאחר תקופת נישואין ארוכה – יכולים אתם לצאת עם סכום פעוט, ולהבין כי לו הייתם רוכשים דירת מגורים השייכת לכם ורשומה על שמכם, ומממנים אותה חלקית באמצעות משכנתא – מצבכם הכלכלי היה טוב יותר.
בניה במקרקעי הזולת אינה מקנה מאומה מההיבט הקנייני, ולכל היותר את זכות המגורים. אלא מאי? אין אדם שרוצה להתגורר במקרקעין השייכים להורי הצד שממנו התגרש, ושאת הנישואין ממנו הוא פירק, כך שזכות המגורים, ככל ואם היא קיימת (וגם דבר זה שנוי במחלוקת) איננו פתרון.
קבלת השווי הכספי של הבניה ו/או המשכנתא ששולמה (מחצית כמובן, כי בן הזוג השני שילם ביחד איתכם את התשלומים הללו) עשויה להותיר אדם עם מעט מאד כספים העומדים לרשותו.
לא אחת חזרו פסקי הדין הדנים בנושא וקבעו כי זכות קניינית אינה נוצרת מעצם הבניה על מקרקעי הזולת, וגם זכות המגורים מוגבלת לזמן והינה הדירה (כלומר, מי שנותן את זכות המגורים יכול לחזור בו מהזכות ולדרוש פינוי).
יש לציין כי קיים בר רשות בתמורה, דהיינו מי שהשביח שיפץ או בנה את הנכס, וכן ובר רשות שלא בתמורה, דהיינו אדם אשר קיבל את רשות השימוש ו/או המגורים בלא שהשקיע מאומה בנכס.
מיהו בר רשות בזיקה ל-דיני משפחה?
בן משפחה אשר קיבל רשות מפורשת או רשות משתמעת בדרך של התנהגות, בין התנהגות אקטיבית ובין בשתיקה, מבעל המקרקעין להשתמש בהם.
במרבית המקרים שיש להם זיקה לדיני משפחה מדובר בהורים אשר נותנים לבן או לבת שנישאו ולבן/בת זוגם רשות לבנות דירה למגוריהם במקרקעין השייכים להם, או לשפץ נכס השייך להם ומצוי בבעלותם, כאשר המימון נעשה בין בסיוע ההורים ובין במימון בלעדי של בני הזוג. הבעיה מתעוררת בדרך כלל כאשר בני הזוג מסתכסכים ביניהם וההורים כמובן מצדדים בבן/בבת שלהם, ומבקשים – בדרך כלל באמצעות הגשת תובענה – מבן הזוג האחר לעזוב את הדירה/הבית.
אפשרות אחרת היא סכסוך של בני הזוג עצמם עם ההורים, או אז מתעורר רצון ההורים כי ילדם ובן/בת הזוג יעזבו את דירת המגורים שהעמידו לרשותם.
כמו כן יתכן מצב בו אח מאפשר לאחיו או אחותו לבנות או לשפץ נכס השייך לו. במקרה של סכסוך, וכאשר הצדדים אינם מגיעים לכדי הסדר בסיוע גישור של קרוב משפחה מתווך – יופנה הסכסוך לפתחו של בית המשפט לענייני משפחה.
מהן הטענות אשר עומדות בפני בר רשות אשר מתבקש לפנות את הנכס?
ככלל, הטוען להיותו בר רשות במקרקעין יטען כי ניתנה לו רשות מפורשת וכי הרשות ניתנה כתוצאה ממתן תמורה שבאה לידי ביטוי בבניית נכס או בשיפוצו משמעותית. בר הרשות יטען כי לאור השקעתו בנכס (בהנחה שהשקיע) אין אפשרות לפנותו וכי הרשות ניתנה לו למשך כל החיים.
טענה זו תהיה קשה ביותר להוכחה אלא אם קיים הסכם מפורש וחתום, המעיד על כוונת הצדדים. לרוב, ובמיוחד כאשר מדובר בבני משפחה, אשר הרשות ניתנת כאשר כולם ביחסים טובים, אין מסמך בכתב המבסס את כוונות הצדדים. יחד עם זאת אם מדובר במצב דברים בו אדם עשה שימוש ממושך בנכס אם למגורים ואם למטרה אחרת, והסתמך על כך שיכול לעשות בנכס כרצונו – ומשכך אף השקיע משאבים ומאמצים בו – לא בנקל יפנה אותו בית המשפט ואף לא יעשה זאת בלא פיצוי ראוי.
מהי הטענה של בעל המקרקעין כטענה נגדית?
בעל המקרקעין יכול לטעון כי הרשות ניתנה לזמן קצוב וכי הינה הדירה, כלומר אפשר לפנות את בעל הרשות בהודעה שניתנת בזמן סביר. כמו כן יכול לטעון בעל המקרקעין כי מדובר ברשות שניתנה לתקופה מסויימת וקצובה, אשר חלפה לה. בנוסף יכול לטעון בעל המקרקעין כי מדובר ברשות ללא תמורה, אשר ניתן לסיימה בכל עת, בהתראה קצרה הואיל ובר הרשות לא השקיע מאומה.
בעל המקרקעין יטען כי העובדה שהוא הבעלים של הנכס מדברת בעד עצמה. מדובר בקניינו שלו ובאם בחר שלא לרשום את הזכויות בו על שמו של אחר או לכל הפחות לעגן בהסכם כתוב מה כן מתיר לאחר לעשות ברכושו – חזקה היא כי התכוון לשמור את קניינו לעצמו ובוודאי שלא להעבירו לאחר לצמיתות.
במקרים נדירים בלבד יתכנו מצבים בהם תחושת הצדק – לא תאפשר לבית המשפט לקבוע היעדרותן של זכויות לבר- הרשות וזאת נוכח חלוף שנים רבות מיום שהחל את השימוש בנכס ונוכח השקעה שהשקיע בנכס.
וכך נפסק בע”א 32/77 אליאסף טבולצקי נ’ בית כנסת ובית מדרש שם נאמר כי: “לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה”.
כלומר, במצבים בהם פלוני התגורר בנכס או עשה בו שימוש במשך זמן ממושך והשקיע מכספו בהשבחת הנכס וטיפוחו ובעליו של הנכס, בעל המקרקעין, שתק במשך עשרות שנים, ולא הביע מחאה ולא עשה כל צעד אשר עשוי היה לרמז כי מעשיו של פלוני הם אינם לרוחו – עשוי בית המשפט לקבוע כי אכן ניתנה רשות שימוש בנכס למרות שהייתה ללא תמורה, הסכם או רישום.
יחד עם זאת, מדובר במקרה חריג ונדיר ובית המשפט לא ימהר לקבוע כך וקיימת פסיקה ענפה בה שלל בית המשפט קיומן של זכויות למרות שהשימוש נעשה במשך זמן רב תוך השקעת משאבים והסתמכות וגם אם נמצא כי המשתמש השתמש בנכס בתום לב ובאמון מלא כי יכול לעשות כן.
דוגמא לכך ניתן למצוא בפסק הדין שניתן בתיק ע”א 618/05 שם דובר על משתמש שחכר קרקע לצרכיו ולשימושו ממנהל מקרקעי ישראל, ואף בנה עליה מפעל, כאשר החכירה במקום הייתה לתקופה של שנתיים בלבד. לאחר תום התקופה המשיך החוכר לעשות שימוש בקרקע במשך 40 שנה. במהלך התקופה הרחיב את המפעל והשקיע בו כספים ומאמצים ואף קיבל פיצויים בגין סלילת כביש שנאלץ לבנות מחדש ובגין גדר שבנה אשר הקיפה את המפעל. כעבור 30 שנה בוצעה הפקעה נוספת והמשתמש דרש פיצויים בגין פגיעה בפרנסתו.
בית המשפט קבע מפי כב’ השופט ג’וברן כי “מדובר ברישיון הדיר שבוטל עם ההכרזה על הפקעת השטח או למצער מהיום בו הודיעה המשיבה למערער על כוונתה להפקיע את השטח. רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטולו, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק”.
כלומר, למרות שהאזרח השקיע משאבים ולמרות הסתמכותו במשך 40 שנה – הכלל המנחה הוא כי במצב דברים בו מדובר ברשות היא ניתנת לביטול בכל עת.
בתמ”ש (טב’) 45382-03-10 נקבע: “כאשר עסקינן “ברשות גרידא” שניתנה חינם ללא כל תמורה, הרי שאין זה הסכם במובן החוקי של המילה. ככזו, הרשות קיימת עקב רצונו החופשי של המרשה, ומתבטלת עם גילוי דעתו של זה, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרישיון. יוצא איפוא, כי בר רשות מכוח רישיון שימוש ללא תמורה, צפוי בכל רגע נתון לדרישת סילוק יד, אף אם פעולתו בנכס נמשכה זמן רב (ראה לעניין זה ע”א 96/50 צינקי ואח’ נ’ ויקטור ואח’,פ”ד ה(1) 474, 479; ע”א 50/77 מזרחי נ’ אפללו, פ”ד לא(3) 433, עמ’ 439; ע”א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ’ בית-כנסת ובית-מדרש, פ”ד לא(3) 210, עמ’ 215 – 216; פרופ’ נינה זלצמן במאמרה לעיל בעמ’ 57).
עוד נקבע בפסק דין זה כי על השאלה אם המדובר ברשות הדירה או בלתי הדירה – יש להשיב לאחר בחינת נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. יתכנו מקרים בהם ניתן רישיון בתמורה וחרף זאת תהא הזכות הדירה, כלומר בעל המקרקעין יוכל לחזור בו, ויהיו מקרים בהם רישיון שלא בתמורה יצמיח זכות בלתי הדירה להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ת”א (חיפה) 3402/06 בדיע ג’ריס נ’ פיירוז ג’יריס [פורסם בנבו] (12/10/2010)).
אולם זה אינו הכלל, והגם שייתכנו מקרים חריגים בהם רישיון שלא בתמורה יוכר כרישיון שאינו ניתן לביטול, הרי שקביעה כזו תיעשה אך במקרים נדירים וכאשר הוכח כי הייתה רשות מפורשת לשהיית המחזיק במקרקעין וכי האחרון הסתמך על רשות זו (ע”א 515/76 לוי נ’ ויימן, פ”ד לא (2) 127, 132; ע”א 496/82 רוזן נ’ סלונים, פ”ד לט (2) 337, 341).
בפסיקה מאוחרת יותר נפסק מפורשות שרשות חינם אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה וכי היא ניתנת לביטול בכל עת. עוד נקבע, בהסתמך על פסיקה קודמת, שהמגמה של בתי המשפט צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם (ראה: רע”א 1156/02 חי נ’ לידאי, פ”ד נז(3) 949, 955 – 957).” עוד נקבע כי הפיצוי לבר- רשות בגין ביטול הרשות יינתן בגין השקעתו בנכס ולא בגין אובדן פרנסתו.
נושא בר הרשות והפיצוי המגיע לו בראי דיני המשפחה
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה על ידי כב’ השופטת מירז בתמ”ש 25501-05 ז.ש. ואח’ נ’ ש. מנתח בהרחבה את הסוגיות המשפטיות הנובעות מבניית מבנה מגורים של זוג על קרקע השייכת להורי אחד הצדדים, הן בהיבט של זכות המגורים והן בהיבט של הזכות הקניינית (הנשללת כאן).
עסקינן במקרה בו אשה ובעלה בנו על קרקע השייכת לאמו של הבעל, התגוררו במבנה עד אשר חיי הנישואין התערערו והגיעו לקיצם. האשה הגישה תביעה ובה עתרה כי בית המשפט יקבע את בעלותה וזכיותיה במבנה שנבנה לצורך מגורי המשפחה. בית המשפט שלל את זכותה הקניינית ואולם נתן לה פיצוי בדמות שווי מחצית מהמשכנתא אשר שולמה במהלך השנים. למותר לציין כי מדובר בסכום זעום, שאינו בר השוואה לזכות במקרקעין.
לגבי בעלות במקרקעין
המתווה המשפטי הנוגע לבעלות במקרקעין נובע מסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע: “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו“.
משמע אין בסיס לטענת התובעת לפיה הינה הבעלים של הנכס שנבנה על ידה ועל ידי בעלה בקרקע השייכת לאמו של בעלה.
לגבי טענת המתנה שנטענה על ידי התובעת
טענתה החילופית של התובעת היתה נתינת מתנה על ידי אם בעלה. סעיף 2 ו- 6 לחוק המתנה, תשכ”ח-1968 קובעים:
- מתנה לאלתר – מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה”.
- דרכי ההקניה – “הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון”.
בענייננו שולטים שני חוקים על טענה משפטית מסוג זה, הן חוק המתנה והן חוק המקרקעין
סעיף 7 לחוק המקרקעין התשכ”ח – 1968 קובע כי:
עסקה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום.
עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
משמע יש הבדל משמעותי בין עסקה שהסתיימה ברישום (בלשכת רישום המקרקעין או במנהל) לבין עסקה שלגביה ניתנה רק התחייבות בכתב אך היא לא נרשמה כדין.
חוק המקרקעין עצמו קובע, כי עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות. משמעות קביעה זו הינה כי כל מתנה במקרקעין טעונה רישום בפנקסי המקרקעין (טאבו). המתנה אף נגמרת ברישום זה, כלומר: רק מאותו רגע שבו אישר הרושם בלשכת רישום המקרקעין את רישום העסקה, תהיה המתנה מקוימת, הנותן לא יהיה רשאי לחזור בו ממנה. ראה לענין זה ע”א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. נ’ מפעלי עזבון י’בידרמן, פ”ד כו (2) 789, ע”א 1284/92 רותם נ’ רותם, פ”ד מט (5) 257, (בעמ’ 260) קובעת כב’ השופטת שטרסברג-כהן: “כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה”.
לפיכך בהעדר רישום ניתן לטעון רק להתחייבות ליתן מתנה.
התחייבות לתת מתנה להבדיל ממתנה מוגמרת שהסתיימה ברישום
סעיף 5 לחוק המתנה, תשכ”ח-1968 קובע:
“
- התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
- כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
- מלבד האמור בסעיף קטן (ב) רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם הייתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או בני משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן”.
בפסק דין זה בו עסקינן לא עלה בידי האישה להוכיח מסמך בכתב המעיד על רצון להעניק מתנה. ראוי לציין כי היוותרות במישור “ההתחייבות” חושף את התובעת לחזרה ממתנה בהתאם לסעיף 5(ג) לחוק המתנה, בדבר “התנהגות מחפירה” ולחקירה בדבר נסיבות הגירושין.
הכלל הוא, שכל עוד לא הסתיימה העסקה ברישום, רשאי נותן המתנה לחזור בו, ואף אינו נדרש ליתן טעם או סיבה לחזרה מהמתנה. ראה: ע”א 404/84 סעתי נ’ סעתי, פ”ד מא(2) 477 ע”א 954/93 חג’בי נ’ ברכה בן יונה,פ”ד נ(1) 417.
בנסיבות אלו נדחית טענת המתנה, ואף לא הקבלה הטענה בדבר התחייבות ליתן מתנה, מה גם שגם הייתה התחייבות כזו ניתן לחזור ממנה.
לסיכום הסוגיה בלשון בית המשפט:
“מהוראות חוק המתנה למדים אנו כי מתנה בנכס מקרקעין מושלמת ומוגמרת רק בשעה שהנכס נרשם על שם מקבל המתנה. משאין מחלוקת כי במקרה דנן הזכויות בבית לא נרשמו על שם התובעת והנתבע, אלא נותרו על שם הנתבעת, הרי שאין בפנינו מתנה מושלמת. כאמור, בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין שעניינו עסקה במקרקעין והוראות סעיף 5(א) לחוק המתנה שעניינה התחייבות לתת מתנה, קיים היקש באשר לגבי שתיהן דרישת הכתב היא מהותית.
במקרה זה כאמור, לא הוכח כל מסמך בכתב כך שטענת המתנה והתחייבות למתן מתנה נדחית.
בחינת האפשרות לרכוש את הנכס מעצם תשלום המשכנתא על ידי בני הזוג
שאלה נוספת שנדונה בפסק הדין היא האם נרכשו זכויות מכח השקעה ותשלום משכנתא?
התובעת טענה, כי השקיעה בבניית יחידת הדיור, סכום של 150,000 דולר, לצד תשלום משכנתא ששולמה במשותף בסך 50 אלף דולר ובהחזרים של 1,600 ₪ לחודש. התובעת לא הצליחה להוכיח את טענותיה למעט את תשלום המשכנתא שהינו סכום זניח.
התובעת כשלה בהוכחת השקעת סכומים אחרים ולפיכך נדחו טענותיה על ידי בית המשפט. בית המשפט קובע כי לא נרכשו זכויות מכוח השקעת התובעת בנכס, למעט נושא המשכנתא שלגבי הסכום שנלקח לא היה חולק. הלכה היא גם שכאשר זוג נוטל משכנתא אין זה מעלה או מוריד מי שילם בפועל, לפיכך זכאית התובעת למחצית מהסכום ששולם בגין המשכנתא.
חלקה של התובעת במשכנתא הינו מחצית, והמדובר במקרה זה בכמה עשרות אלפי שקלים לכל היותר, ואין ספק שקבלת סכום זה, לא יכולה לענות על ציפיותיה.
חלק ב
האם הוכחה זכות שימוש של בר רשות?
התובעת העלתה טענה חילופית לעניין זכות שימוש בלתי הדירה, כלומר זכות שימוש שהנותנת אינה יכולה לחזור בה ממנה. לא מעט פסקי דין עסקו בסוגיה זו של זכות שימוש.
ישנה זכות שימוש הניתנת בתמורה להשקעה כלשהי וישנה זכות שימוש הניתנת ללא כל תשלום או השקעה דהיינו ללא תמורה.
צפוי היה כי בתי המשפט יפסקו כי זכות שימוש שנתקבלה בגינה תמורה כמו השקעה בנכס, בניה, שיפוץ מאסיבי וכו’, תהיה בלתי הדירה וכי בעלי הנכס לא יוכלו לפנות את בר הרשות בתמורה. מנגד צפוי היה גם כי משניתנה זכות שימוש בלא תמורה כלשהי – יכולים בעלי הנכס לפנות את הדייר בהתראה קצרה וסבירה. ובמיוחד לאור העובדה שלא ניתנה כל תמורה.
הפסיקה אינה הולכת בקו זה ואין בהכרח מתאם בין מקרה שבו ניתנה תמורה ואזי לא ניתן לפנות את הדייר או להיפך. ישנם מקרים בהם נעשתה השקעה בנכס על ידי המשתמש וחרף זאת נקבע כי הבעלים של הנכס יכול לחזור בו מרשות השימוש, מנגד קיימים פסקי דין בהם לא הושקע מאומה בנכס על ידי הדייר, ונקבע כי בעלי הנכסים אינם יכולים לפנות את הדייר שהינו בר רשות.
מאחר ובפועל הצדדים עזבו את הדירה והתגוררו בה זמן קצר בלבד, גם אם הצדדים היו במעמד “ברי רשות”, הרי משעזבו את הדירה בפועל, מאזן השיקולים נוטה לראות בזכות כהדירה וברת ביטול. עובדה זאת מהווה שיקול בהענקת פיצוי כספי, במנותק מהענקת זכויות לשימוש בנכס עצמו.
האם מגיעה זכות פיצוי מכח מימון בניה במקרקעין? ככל הנקרה התשובה לשאלה זו חיובית במישור העקרוני אך יש לבחון כל מקרה לגופו על פי נסיבותיו המיוחדות
בע”א 463/79 חנא פרח ג’בראן נ’ סימון ג’בראן, פ”ד לו(4) 403 נדונה טענה לבעלות על שטח מקרקעין, לאור מתן רשות להקמת בית במקרקעין הרשומים על שם הנתבע.בפסק הדין נקבע בעמ’ 408 : “נתגבשה ההלכה, כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר הנכס או יוסיף בנייה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות (ע”א 92/69 [5], בעמ’ 200; ובעקבותיו ע”א 234/70 [6]). קל וחומר במקרה כמו שלפנינו, כאשר הרשות ניתנה לכתחילה, על-מנת שיקים המשיב על חלק הקרקע את הדירה, וזו הוקמה אמנם מכספו של המשיב אך תוך שיתוף פעולה מלא של המערער.”
בהמשך פסק הדין נקבע: “המשיב זכאי לפיצוי מלא על השקעותיו ביצירת הדירה (ע”א 32/77 [1]) ובתנאים דהאידנא חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות (ע”א 575/76 [7], בעמ’ 134).”
בע”א 346/62 פנינה ויעקב רכטר נ’ מנהל מס עיזבון, ירושלים, פ”ד יז (2) 701, 710 נקבע: “אמת נכון הדבר כי המנוח לא קיבל תמורה עבור רשות זו; אבל אין בעובדה הזאת כשלעצמה כדי להצדיק ביטולה ככל שיעלה על רוחו: כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבות המיוחדות שלה LTD (1915) WALSH V. LONSDALE PICTURE THEATRE, )(V (1882) HURST ואם תמצי לומר שאין בנסיבות המיוחדות של הרשות שהמנוח נתן כאן לבנו כדי להוציא מכלל אפשרות את ביטולה של רשות זו, על כל פנים יהא זה סביר לראות את ההסכם בין האב לבנו כאילו הכל תניה שאם תבוטל הרשות האמורה, יפצה האב את בנו גם על הבניין שהקים וגם על ההוצאות הכרוכות בסידוריו החלופיים”.
מה מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם בכתב – הסכם מפורש וברור – המעניק לו זכות מוגדרת.
מעמדו של הנ”ל קרוי “בר רשות“.רישיון במקרקעין (“בר רשות”) אינו מוענק בהכרח על ידי הסכמה מפורשת שנותן בעל המקרקעין למחזיק, אלא יכול להילמד מהתנהגות בעל המקרקעין. כך למשל כאשר בעל המקרקעין נמנע (לעיתים במשך שנים רבות ויתכן גם למשך עשרות שנים ובמיוחד כשמדובר בקרקעות של המדינה המוחזקות ומנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל) מעשיית פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק מהמקרקעין – מתפרשת התנהגותו (או יכולה להתפרש) כהסכמה מצידו להישארות המחזיק במקרקעין. הסכמה מעין זו נקראת “הסכמה מכללא”.
ראוי לציין, כי מעמד בר הרשות איננו בבחינת זכות במקרקעין (כגון: בעלות, חכירה וכיוצ”ב) , אך הוא עשוי לשמש טענת הגנה טובה כנגד פינוי עבור המחזיק כנגד טענות של הסגת גבול הנטענות על ידי בעל המקרקעין.
המחזיק במקרקעין במשך תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ומבלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות.
ומהי התמורה שעל המחזיק לשלם לבעל המקרקעין עבור ההרשאה להחזיק בהם?
נקבע בפסיקה, כי רישיון במקרקעין יכול שיינתן בתמורה או ללא תמורה.
באשר למשכה של ההרשאה, ניתן להבחין בין שניים- האחד- רישיון הניתן לביטול בכל עת (“רישיון הדיר או “רשות הדירה””). רישיון זה בטל בכל עת בה מגלה בעל המקרקעין את דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין (בעניין זה נקבע כי הגשת תביעה על ידי בעל המקרקעין כמוה כהודעה על ביטול הרישיון).
הרישיון השני הוא רישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו (“רישיון בלתי הדיר” או “זכות בלתי הדירה”).
סיווג הרישיון, כרישיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. ככלל, רואים ברישיון כבלתי הדיר רק במקרים חריגים (משום המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין, אשר בפועל נשללת או נלקחת ממנו זכות החזקה, דבר שהינו מרחיק לכת לגבי בעלים של מקרקעין).
בדרך כלל רישיון בלתי הדיר מתקיים רק כאשר הוכיח המחזיק שהסתמך בתום לב על הבטחה או התחייבות ספציפיים שנתן לו בעל המקרקעין להמשיך ולהחזיק במקרקעין לעד, וכן כי השקיע בנכס בהסתמך על הבטחה זו.
סוגיה מעניינת זו נדונה בבית משפט השלום ברמלה (ת.א. 2376/04 רשות הפיתוח נ’ אלעוואר ואח’), ניתן ביום 9.3.08).התובעת, שהינה בעלים של מקרקעין ברחוב הכובשים בלוד, הגישה כנגד הנתבעים תובענה לפינוי וסילוק יד וכן תובענה כספית בגין דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים האחרונות עד להגשת התביעה.
לטענת התובעת, פלשו הנתבעים לנכס והחזיקו בו ללא כל הסכמה ולא תשלום דמי שימוש. טענה זו נסתרה ואולם לא היה חולק כי הפולשים בנו במיטב כספם מבנה בנכס המשמש קורת גג עבורם, וזאת מבלי שקיבלו את הסכמת התובעת לבניה האמורה.
הנתבעים/הפולשים הוסיפו וטענו, כי התובעת מנועה מלטעון כל טענה כלפיהם הואיל וידעה על מגוריהם בנכס במשך תקופה ארוכה ושתקה. נטען עוד, כי נוכח התנהגות התובעת הפכו הנתבעים לברי רשות בלתי הדירה אשר איננה ניתנת לביטול.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים אכן החזיקו בנכס שנים רבות ללא הסכם, אולם בידיעת התובעת וברשותה (כאשר הרשות נלמדת מאי מחאתה של התובעת). לפיכך, מעמדם בנכס הינו מעמד של ברי רשות.
עם זאת, נקבע, כי הרשאתם של הנתבעים להחזיק בנכס איננה בלתי הדירה. בית המשפט הוסיף וציין, כי רק במקרים חריגים ביותר תיחשב הרשות לבלתי הדירה וזאת כאשר יוכיח המחזיק כי הסתמך באופן מוחלט על הבטחות או מצגים של בעל המקרקעין ליתן רשות בלתי הדירה.
על כן קבעי בית המשפט, כי הרשות שניתנה לנתבעים הינה רשות מכללא הניתנת לביטול בכל עת ורשות זו בוטלה עם הגשת התובענה על-ידי התובעת. משכך, נקבע כי על הנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין.
באשר לתביעה בגין דמי שימוש ראויים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהתובעת העלימה עין מפלישת הנתבעים והסכימה עמה במשך שנים ולאור העובדה שבכל זאת מגיע לנתבעים פיצוי מסוים עבור השקעתם הכספית בבניית המבנה המצוי בנכס – הרי שיש מקום לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים כך שנוצר קיזוז הדדי.
מהאמור לעל עולה כי שהייתו של מחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה בידיעת בעל המקרקעין שאינו עושה דבר כדי לפנותו, מעניקה למחזיק מעמד של “בר רשות”. מעמד זה משמש כטענת הגנה טובה למחזיק כנגד טענה של הסגת גבול הבאה מצידו של בעל המקרקעין.
במקרה דנן, הנדון בפסק הדין של כב’ השופטת מירז, התובעת כלל אינה מתגוררת בנכס והדיון הינו בהיבט ההצהרתי – כלכלי.
לאור ניתוח המתווה העובדתי והמשפטי קובעת כב’ השופט מירז כי למרות כישלון התובעת להציג ראיות בדבר מתנה, או מימון החלק הארי בבניה מכספי העברות שקיבלה מהוריה או מסבתה כטענתה, הרי שדי בהודאת הנתבע בדבר תשלום משכנתא מכספים משותפים, בצרוף ראיות נסיבתיות נוספות שעשויות היו לתמוך בטענותיה אלו בדבר מתן רשות לבניה במקרקעין, כדי להקים זכות לפיצוי בגין ההשבחה.
תשלומי המשכנתא
הצדדים שילמו את המשכנתא מכספים משותפים ואף המשיכו לשלמה באמצעות כספי השכירות שקיבלו מהשכרתה (עדות הנתבע בעמ’ 215 לפרו’),גם כשלא התגוררו ביחידת הדיור, דבר המלמד על זכות שהינה מעבר “לבר רשות” (שכידוע, כפופה למגורים בפועל).
לפיכך ניתן לומר כי זכויותיה של התובעת אינם אך בגדר של “ברת רשות” אלא בעלת זכות להשבת השקעותיה בנכס ובמקרה דנן מחצית משווי השבחה .
כאמור לעיל מלבד תשלום המשכנתא, לא הוכיחה התובעת תשלומים כלשהם בגין השיפוצים להם טענה. מאחר והצדדים שילמו את המשכנתא, גם בזמן שלא התגוררו בנכס ולאור הודאת הנתבע כי התובעת זכאית למחצית מסכום המשכנתא, ושהמשכנתא שולמה מהחשבון המשותף – יש לקבוע כי התובעת זכאית למחצית סכום ההשבחה.
מסקנות בדבר היתרונות והחסרונות באשר לבניה במקרקעין הזולת
עולה כי במקרה דנן יצאה התובעת נפסדת עד מאד וכי קבלת מחצית מתשלומי המשכנתא, או מחצית שווי ההשבחה בלבד – תותיר אותה עם סכום מועט ביותר.
להשלמת התמונה יצויין כי התובעת הינה עו”ד במקצועה וכי סביר להניח שיש ביכולתה לכלכל את עצמה מהכנסתה, וכי בנוסף לדיון בסוגיות דלעיל, עסק בית משפט לענייני משפחה בנושא איזון משאבים בפסק דין, ויש להניח שהתובעת תקבל בנוסף לפיצוי הזעום בגין המשכנתא – גם סכום נוסף לאיזון משאבים.
אין ספק שלו הצדדים היו רוכשים דירה צנועה למגוריהם ולא משקיעים במקרקעין שאינם שלהם – היתה התובעת נהנית ממחצית שווי דירה, סכום שהיה עולה בהרבה על סכום הפיצוי שקיבלה בגין השקעתה במשכנתא השוטפת ששולמה בגין הנכס.
אם נביא בחשבון גם שהחל משנת 2008 רכישת נכס בישראל הפכה לקשה יותר ויותר, ומחיר הנכסים עלה והאמיר פלאים, וגם נביא בחשבון שהזוג דנן, יכול היה לרכוש דירה, עם נישואיו, שנים קודם, במחיר הנוח יחסית ששרר קודם ל- 2008 – נמצא כי נזקה של התובעת בקבלת החלטות שגויות גדול עוד יותר וחבל.
ההמלצה החד משמעית של משרדנו במקרה כגון זה היא לא לבנות, אלא אם יש הסכם מפורש המסדיר את הזכויות והחובות של כל צד, או במקרה היותר טוב – אם מבחינת הפרצלציה – ניתן להעביר את המגרש עליו בונים על שם הזוג הצעיר, או אז אין מדובר בבנית בית על מקרקעי הזולת, אלא על בניית בית על מקרקעין השייכים לך עצמך.
בין בהעברת הקרקע על שם הזוג ובין אם מתקיים הסכם ברור ומפורש המעניק זכויות מגורים לכל החיים, ובין בהתחייבות לתת מתנה אשר מוגדרת מראש כמתנה בלתי הדירה – הזכויות מובטחות. כל אפשרות אחרת היא בבחינת לקיחת סיכון בלתי סביר עד כדי הימור לגבי העתיד.
