האם אפשר לחלק דירה אחת לשתיים ?
מרים ודן היו נשואים 30 שנה ובעלי דירה אחת בלבד שהייתה שייכת להם שווה בשווה. כשמרים בחרה לקום וללכת כשהיא מעוניינת לפרק את התא המשפחתי ולהתגרש טען דן כי אין לו לאן ללכת וכי אי אפשר אחרי כל כך הרבה שנות נישואין ומגורים בדירה לזרוק אותו מן הבית. במסגרת יישוב הסכסוך לא עלה בידי העו”ס של יחידת הסיוע שליד בית המשפט לענייני משפחה להביא את הצדדים להסכם.
לאור זאת נאלצה מקרים להגיש באמצעות עורך דין תביעה לפירוק שיתוף. דן, באמצעות בא כוחו העלה טענה מפתיע: מאחר והדירה הינה גדולה, אפשר לבנות מטבח נוסף ובכך בהשקעה כספית לא גדולה לחלק אותה לשניים וליצור שתי יחידות דיור נפרדות עם קיר, ובכך למנוע את המכירה.
טענה זו נדחתה מכל וכל על ידי בית המשפט אשר קבע כי גם אם ניתן טכנית ופיסית לחלק את הדירה הרי שהדבר אינו אפשרי מבחינת רשויות התכנון וכי בלשכת רישום המקרקעין לא יוכלו הצדדים לרשום את הדירה כשתי יחידות נפרדות ומשכך אין לפעול בדרך זו ועל כן הורה על מכר הדירה לאלתר באמצעות כונסי נכסים מאחר וצפה כי דן לא ישתף פעולה ויחבל בהליך.
יודגש כי מרבית הדירות המחולקות בתל אביב – לא עברו הליכי רישוי תכנון ובניה והחלוקה קיימת בפועל אך בלתי חוקית ובלתי קבילה.
חוק המקרקעין נותן עדיפות לחלוקה בעין על פני מכירת ובתנאי שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית
חוק המקרקעין נותן העדפה לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין. יחד עם זאת, במרבית המקרים כאשר אנו עוסקים בדירה או אפילו בבית לא ניתן לבצע חלוקה בעין. כאשר עוסקים בחלוקה בעין במובן המשפטי של המילה ולא הפיסי – הכוונה היא שלאחר חלוקה בעין תהיה יחידת דיון נפרדת לכל אחד, דבר שאינו תמיד אפשרי מבחינת רשויות התכנון.
כאשר מדובר ביחידה שאינה דירה או בית יש צורך להוכיח שחלוקה בעין תגרום לנזק לשותפים
המבקש לבצע את הפירוק על דרך של מכירה, להוכיח, כי החלוקה, גם במקום בו היא אפשרית, תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. נטל ההוכחה מוטל על מי שמבקש את ביצוע המכירה בפועל
מהו הפסד ניכר כאשר מדובר בחלוקה בעין לעומת מכירה לצד שלישי
לצורך בחינה מה נחשב ל”הפסד ניכר”, ישנם שני עקרונות מנחים:
א. הפסד ניכר הוא הפסד כתוצאה מעצם החלוקה – הפסד כתוצאה מפירוק החלקה, כמו, תשלום מס שבח – אינו נחשב הפסד ניכר לצורך סעיף 40(א) לחוק המקרקעין.
ב. הפסד ניכר מתייחס להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידיים – לעיתים, ניתן להשביח את המקרקעין בטרם הפירוק.
לדוגמה, מכירת קרקע מחויבת במס שבח. אולם אם ניתן לבנות על המקרקעין בית דירות, לא רק שמשביחים את ערכם של המקרקעין, אלא שניתן לעיתים ליהנות גם מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. האם הסירוב של שותף להיכנס להרפתקה כזו גורר “הפסד ניכר” כמשמעו בסעיף זה? בית-המשפט נוטה לפסוק כי בדרך-כלל, במיוחד לאור טבעם הפסיבי של יחסי השיתוף במקרקעין, לא ניתן לכפות על שותף להשביח את המקרקעין, במילים אחרות, לא ניתן להפוך את הבעלות המשותפת מפסיבית לאקטיבית, ולכן בדרך-כלל קיימת נטייה לומר, כי הפסד ניכר מתייחס לחסרון כיס ולא לאבדן רווחים עקב אי-מימוש פוטנציאל.
ברע”א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח’ נ’ יצחק מודעי ואח’, פ”ד נב(4), 625 התבררה תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין, על-ידי הפיכת בניין לבית משותף.
בית המשפט העליון בחלק הדן ב”הפסד ניכר”, כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין הבהיר כי עיקרון היסוד בפירוק שיתוף הוא, שכל שותף יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף. המחוקק ציווה, כי יש לעשות הכול על-מנת להביא לכך שפירוק השיתוף יבוצע על דרך של חלוקה בעין, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ואז יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. אולם, בית-המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת כי “חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים…”.
וכן:
“האם הוא הפסד של נזק הנגרם כתוצאה מהחלוקה עצמה או גם הפסד של היעדר רווח, כאשר מכירת הנכס עשויה להכניס רווח יותר מאשר חלוקתו בין השותפים. בהתחשב בכך כי עיקרון החלוקה בעין הינו עיקרון “חזק” בעל עוצמה מכל העקרונות האחרים, הרי בדרך-כלל צריכה להיות חלוקה בעין ויש לתת פירוש מצמצם למושג הפסד או הפסד ניכר. יחד-עם-זאת, אין לשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים יחרגו מן התחום המצומצם של “הפסד ניכר” להפסד שהוא יותר מאשר נזק הנובע מן החלוקה עצמה. אך אין פירושה של יכולת בעלים משותף לכפות את פירוק השותפות כי זכאי הוא “בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות” לבצע עסקות מקרקעין מניבות רווחים, עסקות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על מבקש הפירוק לצמצם עצמו, ככל הניתן, במסגרת הבעלות הקניינית, ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, לנקוט בדרך הראויה לכך ולא בדרך של פירוק שותפות.”
פירוק שיתוף על ידי רישום בית משותף
בת”א (ת”א-יפו) 28181/98 משה לוי ואח’ נ’ חיים נגר ואח’, נדונה תביעה לפירוק שיתוף על-ידי רישום בית כמשותף, ובמסגרתה נדונה השאלה, מה נחשב ל”הפסד ניכר”, לצורך סעיף 40(א) לחוק המקרקעין?
בפסק-הדין טענו התובעים, כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרור בעקבותיו הפסד ניכר לשותפים, זאת בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס. בית-המשפט מתייחס לטענה זו ופוסק, כי ההפסד אליו מתכוונים התובעים, אינו הפסד ישיר הנובע מחלוקת הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר “מניעת רווחים עתידיים”. מניעה כזאת אינה בגדר “הפסד ניכר” כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק. על כך נאמר:
“ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של ‘הפסד ניכר’ ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עיקרון היסוד של החלוקה בעין. … על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו….. אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר – לדעתי – כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.”
בית-המשפט משליך דברים אלו למקרה דנן, ובהסתמכו על נימוקים שונים, מגיע למסקנה, לפיה אין מקום להורות על רישום הנכס כבית משותף. כב’ השופטת ענת ברון מתייחסת לסעיפים 39 ו- 40 לחוק המקרקעין, ופוסקת כי מהוראות הסעיפים נלמד, כי הדרך העדיפה לפירוק שיתוף הינה חלוקה בעין, ומכירת מקרקעין, תתבצע, רק כאשר יוכח כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית-המשפט, כי המכירה תגרום הפסד ניכר לשותפים או למי מהם.
את שאלת ה”הפסד הניכר” בוחנת, כב’ השופטת ענת ברון, לאור הוראת סעיף 39(ב) לחוק, במובן זה שבמידה וניתן למנוע את ההפסד בדרך של תשלומי איזון, עדיף הפירוק בדרך של חלוקה בעין. בית-המשפט ציטט את האמור ב- ע”א 725/82 מאירה ריינר ואח’ נ’ ליב דוד קומיסר, עורך-דין, פ”ד לז(3), 131 (ם נפסק, כי:
“באין הסכמה על אופן פירוק השיתוף, דרך החלוקה של מקרקעין הניתנים לחלוקה היא פירוק השיתוף על-ידי חלוקה בעין. זו הוראת סעיף 39(א) של חוק המקרקעין. רק אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם בית-המשפט נוכח, כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רק אז יהיה הפירוק בדרך של מכירת הנכסים וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40(א) של החוק.”
הנטל להוכיח, כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או שהיא תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים, מוטל על הטוען זאת. כמו-כן צוין, כי חוק המקרקעין נותן משקל יתר לזכות הבעלות במקרקעין, ולא בקלות כופה על בעל המקרקעין להסתפק בכסף כתחליף לקניינו, לכן קובע החוק, כי אין להיזקק למכירה במקום חלוקה בעין, כשחלוקה בעין אפשרית (סעיף 39(א) לחוק).
יחידת ההתייחסות של החוק
חוק המקרקעין מדבר ב”מקרקעין”. בסעיף ההגדרות בחוק, אין מענה קונקרטי לשאלה מהי יחידת ההתייחסות של החוק. אולם, מתוך עיון בחוק בכללותו, במיוחד בפרק הדן במרשם, ההתייחסות היא ליחידת רישום, קרי, חלקה פלונית בגוש פלוני. בהקשר זה צוטטו דברי הנשיא שמגר (כתוארו אז) ב- בר”ע 101/86 {מוסא קדמאני ואח’ נ’ וסילה סלים אבו-אלחאג’ ואח’, פ”ד מ(1), 613 ( “סיכומה של נקודה זו: היחידה – לגביה מכירים בשותפות בבעלות היא זו המוכרת על-פי החוק על יסוד מרשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפירוק לאותה מסגרת פורמלית.”
אי אפשר למנוע מכר בטענה כי בעתיד יעלה ערך הרכוש או ניתן יהיה לבצע בו עסקה כזו או אחרת
ב- ת”א (יר’) 3348/01 מוניק טובול ואח’ נ’ טובה גרינברג ואח’בפסק-דינו של כב’ השופט משה דרורי דובר, בין השאר, על השיקולים של השותפים עובר לפירוק השיתוף, באומרו: “ראוי להביא את הגישה העקרונית של בית-המשפט העליון ושל המלומדים בתחום דיני הקניין (דברי השופט, כתוארו אז, מ’ לנדוי, ב- ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חב’ קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1), 454: “אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. “בכל עת” נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שיתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37(ב))”.”
ב- ע”א 587/78 חגי רוטשילד ואח’ נ’ שלמה פרנק, פ”ד לג(3), 33 התבררה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על-ידי רישומו כבית משותף. בעלי הדין הם בעלים משותפים של בית שבו 14 דירות. המשיב הגיש בקשה לפירוק השיתוף על-ידי רישום הבית כבית משותף וחלוקת הדירות בין הבעלים. הערכאות דלמטה נענו לבקשה והמערערים קיבלו רשות ערעור בשאלה “האם רשאי היה בית-המשפט להורות על פירוק השיתוף דרך הפיכת הנכס לבית משותף לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, בלי שיוכח שמכירתו של הבית כאמור בסעיף 40 לחוק הנ”ל תגרום נזק ניכר לאחד השותפים.
בית-המשפט העליון השיב בחיוב על השאלה וקבע כי בדין הורה בית-המשפט קמא על הפירוק בדרך של רישום בית משותף ולא בדרך של מכירה. השופט ח’ כהן בפסק-דינו ציין כי מלשון הסעיפים 39, 40 ו- 42 לחוק המקרקעין ברור, כי חלוקה בעין עדיפה על מכירת הנכס ודין רישום בית משותף כדין חלוקה בעין.
על בית-המשפט להעדיף חלוקה בדרך של רישום בית משותף על פני מכירת הנכס, אלא-אם-כן הוכרז “כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם”.
מ”מ הנשיא לנדוי קבע, כי אין לפרש את סעיפים 39, 40 ו- 42 לחוק המקרקעין, כאילו בדרך-כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף. מניסוחם של הסעיפים עולה שאין עדיפות מעיקרא לסעיף 40 המדבר על מכירת הנכס, על פני סעיף 42 המדבר על חלוקתו בדרך של רישום בית משותף.
סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע:
“(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”
הסעיף דן בהליך המכירה, וקובע שהמכירה תבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים, קרי: הוצאה לפועל, זולת אם בית-המשפט יורה על דרך “יעילה וצודקת יותר” בנסיבות המקרה.
הדרך “היעילה והצודקת” אליה מכוון הסעיף, היא בראש ובראשונה דרכו של החוק, מטרת המחוקק שהליכי המכירה יתנהלו במהירות, ויעוררו כמה שפחות מחלוקות.
פסיקה זו כאמור אינה יכולה להתייחס לדירה בודדת בבית משותף או אפילו לבית על קרקע, שאין בגינו זכויות בניה משמעותיות היכולות לאפשר בנית נכס נוסף על הקרקע בשיתוף פעולה. גם באשר לבית המצוי על קרקע ושיש בגינו זכויות בניה לא יאפשר בית המשפט בדרך כלל חלוקה בעין בין בני זוג מתגרשים שכן בניה, תכנון בית נוסף וכיוצ”ב קשור וכרוך בשיתוף פעולה בין הצדדים המתגרשים, דבר שלא צפוי שיקרה ואין אפשרות לכפות אותו.
מנגד אם לזוג מתגרש יש שני נכסים נפרדים אפשר להורות על חלוקה בעין תוך כדי ביצוע תשלומי איזון.
עו”ד אלינור ליבוביץ, מומחית בגירושין, דיני משפחה, ירושה וגישור משפחתי
כתובת המשרד: תובל 40, מגדל ספיר, רמת גן
יצירת קשר: 03-6969916
