במקרים רבים מספור, נוהגים בני זוג להתגורר בדירות הרשומות על שם בני משפחה אחרים, והבעיה מתעוררת כאשר בני הזוג מסתכסכים, ומי מהם מעוניין לפרק את קשר הנישואין, להיפרד ולהתגרש. או אז, בני המשפחה שהנכס רשום על שמם – דורשים את פינוי בן הזוג האחר, זה שאינו בן משפחתם.
סידור זה פופולרי במיוחד במגזר הערבי שם משפחות שלמות מתגוררות בנכסים השייכים לאב המשפחה או לבני משפחה אחרים, והמדובר בהסדר בעייתי שצופן צרות, אם בני הזוג מתגרשים.
במקרים מסוג זה – בין אצל יהודים ובין אצל ערבים – בן הזוג האחר, זה המתגורר בדירה או נכס של בני משפחה של בן או בת זוגו – מוצא עצמו ניזוק, מסולק מהנכס, ולעיתים אף מחויב לשלם על המגורים החל ממועד הסכסוך, כלומר הוא או היא משלמים גם דמי שימוש ראויים עבור השימוש בנכס.
במקרים אחרים גם אם אין מחלוקת שעניינה סילוק יד ו/או פינוי – מוצא עצמו בן הזוג המסולק מן הבית, בין מרצונו ובין שלא מרצונו, במצב בו הוא חסר כל, בעוד שלו בני הזוג היו רוכשים דירה בסיוע משכנתא בתחילת חיי הנישואין – היה ברשותם ובבעלותם, רכוש כלשהו לחלוקה. מה שלא קורה במקרה בו בני הזוג ניצלו את הצעתם היפה של בני המשפחה, להשתמש בביתם.
אציין מקרה בו טיפלתי לאחרונה אשר בו ייצגתי את הגבר, בן למשפחה מיישובי צפון השרון, אשר להוריו נחלה. הורי הבעל אפשרו לבני הזוג ולילדיהם להתגורר בשטחם, כאשר רכשו הם עבורם קרוון מרווח – בית יביל – אשר שימש את המשפחה הצעירה. ההסדר היה נעים ונוח לכולם עד אשר האישה החליטה שהיא מעוניינת להתגרש ובאקט מכוער הגישה בקשה לצו הגנה. צו הגנה אמנם לא ניתן אך היה זו ירית הפתיחה של סיום חיי הנישואין ותחילת הליך הגירושין.
כל עוד בני הזוג חיו בשלום ביניהם נהנו הם ממגורים על שטח אדמה עם גינה גדולה מסביב, בעלות מינימלית של תחזוקת קרוון למגוריהם, עלות הבטלה בששים לעומת תחזוקת דירה ולו קטנה. מהרגע בו החל הסכסוך – מצאה עצמה האישה בשטח אויב, והעדיפה לעזוב ולשכור למגוריה ולמגורי הילדים דירה במושב סמוך, על מנת שלא לשנות את מקום לימודי הילדים, ועל מנת שלא לשנות להם את חיי החברה ואת שאר המסגרות.
השטח חזר כמובן להורי הבעל, אשר אפשרו לבעל עצמו להתגורר בקרוון, אך האישה נאלצה לשלם דמי שכירות על מגורים בבית במושב סמוך, מה שהרע את מצבה הכלכלי משמעותית. בעוד שקודם לכן לא היו לה דאגות כלכליות כיום מצאה היא משלמת חלק נכבד ממשכורתה עבור מגורים, שקודם לא עלו לה מאומה.
בני הזוג אשר חיו יחדיו כמעט 20 עד לסכסוך הגירושין לא חסכו סכומים משמעותיים וגם לא רכשו דירה, מאחר והיה להם היכן להתגורר והאישה לא חשבה על העתיד ולא הפנימה שאם לא תמשיך לחיות עם בעלה – אין לה לא חסכונות ולא דירה. כפועל יוצא מכך חיו בני הזוג וילדיהם ברמה גבוהה ולא חסכו כספים ליום שחור. עובדה זו טפחה על פניה של האישה כאשר הליך הגירושין החל.
על כן, כאשר מציעים לכם להתגורר בדירת משפחה, לא תמיד כדאי לקפוץ על המציאה. לעיתים עדיף לחיות ברמה יותר נמוכה של דיור אבל לחסוך או להשקיע בדירה, שבבוא העת, בחלוף כ- 20 שנה לערך, כל המשכנתא שלה תהא מסולקת, והדירה כולה תהא שלכם. במקרה כזה בעת גירושין הדירה מחולקת בין בני הזוג או בהסכמה או בהליך של פירוק שיתוף ולכל אחד מבני הזוג יש סכום התחלתי לבניית חיים חדשים, מה שלא קורה כאשר מתגוררים בבית השייך למשפחה.
עורכת הדין של האישה אמרה לי: תראי היא יוצאת בלי כלום אחרי כמעט 20 שנה. זה לא הוגן. אכן אמירה זו נכונה, אבל כל אחד צריך לכלכל את צעדיו בתבונה ולעיתים מגורים בנכס שאינו שלך – יכול להותיר אותך ללא כלום באמצע החיים או אפילו מאוחר יותר.
בתיק אחר בו אני מייצגת, נתנו הורים מבוגרים את הזכות לבנם ולכלתם לבנות בית של ממש, ואפילו בית מפואר ומרווח על הקרקע השייכת להם. עם פרוץ הגירושין, הגישה האישה תביעה לפסק דין הצהרתי על פיה יש לה זכויות בבית שנבנה, למרות שהקרקע רשומה על שם ההורים ולמרות שלא ניתן להפריד קרקע מהבנוי עליה שכן על פי סעיף 11 לחוק המקרקעין: “הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר”.
בית המשפט כבר הבהיר דעתו בקדם המשפט הראשון כי הסיכויים של האישה לזכות בבעלות על הבית קלושים ביותר, וכי לכל היותר תהא האישה זכאית למחצית ממה שהושקע, אך עובדה זו אינה מרתיעה אותה מפני ניהול מלחמת עולם על הבית ועל הקרקע, וימים יגידו מה יהיה.
זכות במקרקעין מהי
ברוב המקרים טענה על זכות במקרקעין, כאשר המקרקעין רשומים על שם אדם אחר – דינה להידחות על ידי בית המשפט, שכן הרישום בחלק הארי של המקרים גם אם לא בכולם משקף את הבעלות ורק במקרים חריגים ומיוחדים יקבע בית המשפט כי הרישום אינו מבטא את הבעלות האמיתית, ויורה רישום של אדם אחר כמי שהינו הבעלים של הקרקע. זה הנדיר שבנדיר.
מהי המשמעות של רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין
כוחו של הרישום הינו יפה כלפי כולי עלמא והוא מהווה ראיה חותכת לתוכנו, כאמור בסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ”ט 1969 שכותרתו “כוח ההוכחה של רישום”, הקובע לאמור: “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ”ט-1969”. חזקה זו באה להגנת טובת הציבור, אשר יוכל להסתמך על הרישום, ולדעת כי הרישום סופי, אמין ומשקף נכונה את הזכויות הרשומות בו (ע”א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ’ הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה, פ”ד נג (3) 49).
יחד עם זאת, אין סעיף 125(א) לחוק המקרקעין מהווה “חזקה חלוטה” אלא עסקינן בחזקה הניתנת לסתירה ע”א 371/85 חיים פיליפ נ. שלום רוזנברג ואח.
בשל חשיבות המרשם, גם הנטל לסתירתו ולהוכחה כי המרשם אינו משקף את המצב האמיתי והנכון של הזכויות – הוא נטל נכבד ביותר (ע”א 2576/03 אהובה וינברג נ’ האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים ותמ”ש (ב”ש) 47590-02-10 ק. ג. נ’ ב. ב.
נקודת המוצא כי הרישום משקף את הבעלות
על חשיבותו של הרישום בפנקסי המקרקעין מבחינה קניינית נפסק לא אחת, ולמעשה נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכונה את מצב הדברים. יש חשיבות מרובה לכך שהרישום יבטא את הבעלות מאחר והציבור כולו מסתמך על הרישום.
תקנת השוק
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע “תקנת שוק” במקרקעין מוסדרים אשר בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – יש בידיו של רוכש זכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש למרות שהרישום שעליו הסתמך לא היה נכון. ובלשון הסעיף: מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.
חשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין.
יחד עם זאת, בהינתן מעמדה החוקתי של זכות הקניין בכלל ובהתחשב במעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין בפרט, הרי שהפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (ע”א 77/599 קורצפלד נ’ אדלר, ע”א 99/4609 בעלי מקצוע נכסים בע”מ נ’ סונדרס וכן – ע”א 06/2046 אלג’אבר נ’ חליל.
מטעמים אלה אף הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון.
לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום (ע”א 90/2680 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע”מ נ’ מוזאפאר.
במלים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין.
מי שמעוניין לסתור את חזקת הרישום צריך להרים נטל ראייתי
מי שמבקש לחרוג מכלל זה יידרש לסתור את החזקה האמורה באמצעות הוכחות חד משמעיות שיצביעו על אפשרות אחרת (ע”א 371/85 חיים פיליפ נ’ שלום רוזנברג, פ”ד מב(1) 584, 596). הנטל הרובץ עליו בדרכו לעשות כן הוא נטל כבד ביותר (ע”א 2576/03 אהובה וינברג נ’ האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים.
כדי לעמוד בנטל שכזה (כלומר על מנת להפריך ולסתור את חזקת הרישום הקיים בפועל) אין די בהוכחת שימוש הנוגד את הבעלות, יש צורך להראות אינדיקציות ברורות לעסקה במקרקעין (שחייבת להיעשות בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין) או לכך שמראש הבעלות היא של הצד שאינו רשום אך טוען לבעלות (למשל מכוח צו ירושה שגוי או מסמך מזויף אחר שהקנה בעלות לצד הרשום).
כדי לבסס טענה מסוג זה יש צורך במסמך בכתב ו/או בראיות משמעותיות ובלי ראשית ראיה לעסקה במקרקעין גם לא ניתן להשלים פרטים מכוח חובת תם הלב” המבוססת על ההלכה שבע”א 986/93 קלמר נ’ גיא, פ”ד נ(1) 185
הבחנה ברורה קיימת בין הליך בין בני זוג בו תמיד יכול הגבר או האשה לטעון לבעלות מכוח שיתוף ספציפי לבין תביעה כנגד בן משפחה אחר
יש להבחין בין טענה לשיתוף ספציפי בין בני זוג לבין תביעה שמוגשת נגד בני משפחה אחרים. כך ניתן לומר כי תביעה המתבססת על בע”מ 1398/11 אלמונית נ’ אלמוני יכולה לסייע כאשר המדובר במחלוקת על בעלות במקרקעין בין בני זג לבין עצמם, אך לא כאשר התביעה מתייחסת לבני משפחה אחרים חיצוניים לזוגיות.
חריג לכלל
מקרה חריג לכלל זה אפשר למצוא בפסק דין נדיר בו הוכר שיתוף ספציפי ביחס לנכס של הורי בן הזוג ואף זאת באופן חלקי (17% משווי המקרקעין) בו היה מדובר על מקרה של השקעה מוכחת בבנייה ומשכון שכרוך היה בהלוואת משכנתא משותפת של בני הזוג (תמ”ש (חי’) 24937-07-15 ע.ח. נ’ ע.י.ק.
כך במקרה שנדון בבית המשפט לענייני משפחה בנצרת, בו התגוררו בני הזוג עד שנפרדו והתגרשו בנכס הרשום על שם אחות הבעל – לא עלה בידי האישה להוכיח כי הרישום במרשם הינו פיקטיבי כטענתה, ולא הונחה בפניי כל ראיה אובייקטיבית שיש בה כדי לבסס טענה האישה לא הביאה כל ראיה שיכולה לסתור את הבעלות של גיסתה לשעבר אלא הפריחה טענות לחלל האוויר שהיו בלתי מבוססות ולא הובא עד אחד וגם לא היו מסמכים או ראיות אחרות שיכולות היו לתמוך בגרסת האישה.
האישה שהגישה את התביעה כנגד גיסתה, אף לא הביאה או טענה לקיומו של הסכם בכתב. היא לא ציינה או טענה כי ניטלה הלוואת משכנתא משותפת לרכוש את הבית או לבנות אותו או לשפץ אותו. בהעדר כל ראיה נאלץ בית המשפט לדחות את התובענה.
אדם לא יכול להעניק את מה שאינו שלו לא במתנה ולא בצוואה
עוד דחה בית המשפט באותו פסק דין את הטענה למתן מתנה ע”י האב ולו מן הטעם כי האב כלל לא היה בעל הנכס הרשום במועד הנתינה, ויש להזכיר בהקשר זה את הכלל הבסיסי בדיני מתנה, לפיו אדם אינו יכול ליתן את מה שאין לו. מהות המתנה או ההתחייבות לתיתה היא פועל יוצא של הזכויות שיש לנותן המתנה במועד הענקת (ת”ע (חי’) 32798-07-13 י.ח נ’ ח.א).
האם טענה למנהגים מקובלים בחברה הערבית יכולה לגבור על רישום ומשמעות הרישום על פי הדין הישראלי
גם הטענה כי הנכס ניתן לבני הזוג במתנה “כנהוג” בחברה הערבית, אין בה כדי להועיל לאישה. האישה אינה יכולה לטעון למנהג שעומד בניגוד לחוקי מדינת ישראל ובניגוד למרשם, ככזה שיכול להעניק לה זכויות בנכס.
אינטרס ההסתמכות לכשעצמו, אינו גובר על זכות הקניין בנכס
“החשיבות העליונה שמעניק החוק לאינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית, מעתיקה את מוקד קיומו של מפגש הרצונות מן המועד של כריתת החוזה אל המועד שבו נוצר אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית שהחוק מתגייס להגנתו. החוק דורש כי הסכמתם של הצדדים תתקיים לאו דווקא במועד של כריתת החוזה, אלא במועד יצירתו של אינטרס ההסתמכות.” ראה לעניין זה ע”א 7189/09 גילי הלר נ’ ציון כהן (6.6.12) פס’ 6.
דרישת הכתב
דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד בשונה ממהותית. הלכה היא, כי היעדר חתימה בהסכם, אינה מאיינת קיומו של הסכם מחייב אלא היא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם (ע”א 565/79 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ מולי לויס, פ”ד לד(4) 591).
בע”א 571/79 דירות מקסים בע”מ נ’ דינה ג’רבי פ”ד לז(1) 589 בעמ’ 604-605 נקבע: “עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ”ל על-ידי ראיות אחרות…על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב”.
על כן, גם בן זוג או בת זוג הגרים במקרקעין הזולת אשר מסתמכים על מצג לפיו הנכס ניתן להם במתנה או מאמינים שיוכלו להתגורר כל החיים באותו נכס של בני משפחה אחרים – דרכם לא תצלח, שכן אין די בהסתמכות, והתחייבות או זכות יש לבסס בראיות מהימנות וגם דרישת הכתב הינה מהותית ולא רק ראייתית.
המסקנה היא אחת: מי שמתגורר בדירת בני משפחה של בן או בת זוגו, ואינו חוסך או משקיע לעתיד – יכול למצוא עצמו חסר כל בחלוף זמן, ורק במקרים חריגים ומיוחדים יקבע בית משפט זכות בעלות, או רשיון בלתי ניתן לביטול.
ברוב המקרים יורה בית המשפט על פינוי בן הזוג כאשר החיים עולים על שרטון ובני הזוג עומדים בפני גירושין.
עו”ד אלינור ליבוביץ, מומחית בגירושין, דיני משפחה, ירושה וגישור משפחתי
כתובת המשרד: ויצמן 2, תל אביב
יצירת קשר: 03-6969916
