שמואל וראובן ניהלו ביניהם משא ומתן באשר למכירת ורכישת דירה, והגיעו להסכמות עקרוניות, שאותן לא העלו על הכתב אלא רק לחצו יד. בחלוף יומיים התחרט שמואל והודיע לראובן כי הוא לא יבצע עמו את העסקה. ראובן טען שהעסקה הושלמה בלחיצת היד וכאשר הצדדים כתבו על פתק קטן שמצאו במטבח מהם התנאי העקרוניים, והבהיר כי ממבחינתו התקיים הסכם מחייב ותקף. ראובן דרש פיצוי בגובה 10% משווי ההסכם כדי שלא להיכנס להליכי משפט עם שמואל, אך האחרון סירב לכך וטען שלא התגבשה עסקה מחייבת.
האם נכרתה עסקת מקרקעין מחייבת בין הצדדים? מהו אינטרס ההסתמכות?
שני תנאים מצטברים צריכים להתקיים על מנת שהסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב: גמירות דעת ומסוימות. כך על פי הפסיקה המרובה שניתנה בסוגית עסקאות מקרקעין על ידי המלומדים פרופ’ דניאל פרידמן ופרופ’ נילי כהן בספרם חוזים (כרך א’, 1991) עמ’ 156-157 ) המציינים כי: “גמירת דעת של שני הצדדים להתקשר בחוזה היא היסוד המרכזי ביצירתו של חוזה… החוק אינו בוחן מה חשב המתקשר בליבו פנימה. גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. בדרך זו מעניק הדין הגנה על אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית של המתקשר.”
באשר לאינטרס ההסתמכות מציינים המחברים כי: “החשיבות העליונה שמעניק החוק לאינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית, מעתיקה את מוקד קיומו של מפגש הרצונות מן המועד של כריתת החוזה אל המועד שבו נוצר אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית שהחוק מתגייס להגנתו. החוק דורש כי הסכמתם של הצדדים תתקיים לאו דווקא במועד של כריתת החוזה, אלא במועד יצירתו של אינטרס ההסתמכות.”
ראה לעניין זה גם את פסק הדין בע”א 7189/09 גילי הלר נ’ ציון כהן .קיומה של גמירת דעת נבחן על-פי אמת מידה אובייקטיבית חיצונית. קנה המידה האובייקטיבי אינו של האדם הסביר החיצוני הזר להתקשרות, אלא של המתקשרים הספציפיים עצמם (פרידמן וכהן 157; ע”א 692/86 יעקב בטקובסקי ושות’ חברה לייבוא ושיווק בע”מ נ’ גת, פ”ד מ”ד (1) 58
דרישת הכתב מהי ומהי גמירות דעת
דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד בשונה ממהותית (בטקובסקי, עמ’ 66).
הלכה היא, כי היעדר חתימה בהסכם, אינה מאיינת קיומו של הסכם מחייב אלא היא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם (ע”א 565/79 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ מולי לויס, פ”ד לד(4) 591). המלומדים גבריאלה שלו ואפי צמח בספרם דיני חוזים (מהדורה רביעית, תשע”ט-2019) (להלן: “שלו וצמח”) מציינים בעמ’ 165 כי:
“הקביעה בדבר קיומה של גמירת דעת טעונה התבוננות רחבה ומקיפה על כל הנסיבות; זהו מבחן מהותי של הכוונה, המעדיף את מכלול נסיבות העניין על פני ביטויים טכניים דוגמת חתימה, כותרת או הצהרה. רק התמונה הכוללת המצטיירת ממכלול הנתונים הגלויים – ולא אינדיקציה זו או אחרת כשהיא לעצמה – היא שתכריע”.
בע”א 571/79 דירות מקסים בע”מ נ’ דינה ג’רבי פ”ד לז(1) 589 בעמ’ 604-605 נקבע: “עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ”ל על-ידי ראיות אחרות…על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב”.
העדר חתימה אינה אינדיקציה ברורה להעדר עסקה במקרקעין
על הלכה זו – לפיה קיומה של חתימה מהווה אינדיקציה ראייתית חזקה לגמירת דעת הצדדים אולם על החסר הראייתי שנגרם מהיעדר חתימה, ניתן להתגבר על ידי בחינת נסיבות המקרה והבאת ראיות אחרות להוכחת העובדות המעידות על גמירת דעת – שבה הפסיקה בעקביות לאורך השנים. להלן פסיקה רלוונטית:
ע”א 1514/04 שיכון השקעות בע”מ נ’ יון חנית נכסים בע”מ ע”א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע”מ נ’ חמדן פ”ד נ(5) 820; ע”א 2036/94 ברוך טרבלסי נ’ דוד טרבלסי פ”ד נג(1) ,457 רע”א 525/07 א. בריל אדריכלים נ’ מורן חברה לבניין, ע”א 10859/07 חברה קדישא נ’ לוי.
מתי ויתור על חתימה יהיה מוצדק ועדיין ההסכם יהיה בתוקף
באשר למקרים בהם הוויתור על דרישת החתימה יהיה מוצדק, מציינים המלומדים פרידמן וכהן בספרם כי: “הוויתור על דרישת החתימה מוצדק, אפוא, באותם מקרים “שבהם ברור כי נעשה ניסיון על ידי אחד הצדדים להתחפר מאחורי דרישה פורמליסטית, שאין סעיף 8…מחייבה, כדי לסכל התחייבות שנעשתה לאחר גמירות דעת. אולם ויתור על החתימה מציב בפני בית המשפט את הצורך להכריע בשאלה אימתי התעקשותו של הנתבע על דרישת החתימה היא עמידה כנה על כך שהחוזה לא נוצר, משום שהצדדים עצמם התייחסו לחתימותיהם כאל תנאי להתקשרות, ואימתי היא מהווה התחפרות מאחורי דרישה פורמליסטית.”
העדר החתימה הביא למסקנה שלא הייתה גמירות דעת
בה”פ (ת”א) 22094-01-11 שבתאי סרור נ’ רפאל מאירי נדון מקרה שגם בו נעדרה חתימת הצדדים על הסכם מכר אולם בהמ”ש קבע שלא הוכח שהיתה לצדדים גמירות דעת. אחת האינדיקציות שהביאו את ביהמ”ש לקביעה זו, היתה נעוצה בעובדה שבאותו מקרה הטיוטה הסופית (כמו גם כל הטיוטות שקדמו לה) כללה בכותרתה תניה מפורשת וברורה לפיה בהיעדר חתימה לא ישתכלל הסכם ומדובר על טיוטת חוזה לצורכי משא ומתן בלבד. בענייננו, במהלך חלופת הטיוטות בין הצדדים היה רשום על הטיוטות: “טיוטא לצורכי מו”מ בלבד רק חוזה חתום יחייב את הצדדים”. אולם, על הנוסח הסופי ששלחה ב”כ הנתבעים הורדה הכתובית “לצורכי מו”מ רק חוזה חתום יחייב את הצדדים”. מכך ניתן להסיק, כי אכן מדובר היה בנוסח סופי, ואף הנתבעים ראו בנוסח זה נוסח סופי לחתימה ולא מדובר כבר על טיוטה לצורכי מו”מ.
יאמר כי הכל תלוי במקרה ובהלך רוחו של השופט ששמע את הראיות ואין כלל שהוא ברזל
הלכה היא, כי העדרה של חתימה בהסכם אינה מאיינת קיומו של חוזה מחייב, אם כי יש בה כדי להוות גורם ראייתי כבד משקל להעדר גמירות דעת, לכאורה, להתקשר בהסכם מחייב.
בע”א 571/79 דירות מקסים בע”מ נ’ גרבי, פ”ד ל”ז(1) עמ’ 604-605, נקבע, לעניין זה, כדברים האלה – ” … אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גרסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט … שאומנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב …”.
הגישה המפורטת לעיל רוככה במהלך השנים
הגם שעמדת בית המשפט בפסק דין מקסים רוככה במעט, מן הטעם שדרישת החתימה על מסמך כתוב בעסקת מקרקעין, הינה ראייתית להבדיל ממהותית [ראו דברי כב’ השופט מצא בע”א 682/86 יעקב בטקובסקי ושות’ חברה לייבוא ושיווק בע”מ נ’ גת, פ”ד מ”ד(1) 58.
יחד עם זאת אין ספק שהעדרה של חתימה על ההסכם, כאמור, מהווה אינדיקציה, לכאורה, לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. על הטוען לתקפות הסכם בלתי חתום, הנטל להוכיח, בדרכי הוכחה אחרות, על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב (ה.פ. (ת”א) 182/07 אלחדד נ’ שמיר מרדכי, וכן ע”א 8320/09 אלחדד נ’ שמיר.
יפים הם דברי בית המשפט העליון (כב’ השופטת מ. בן פורת) בע”א 579/83 זוננשטיין נ. גבסו בע”מ, פ”ד מ”ב(2) 278: “גם כאשר אין מדובר בעסקת מקרקעין, שלגביה קיימת דרישת הכתב בו מופיעה התחייבותו של המוכר, כלל הוא, שאם כוונת הצדדים היא, שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום, אין המשא ומתן בעל פה מבשיל הסכם מחייב, אפילו הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בכל העניינים הנוגעים בדבר … דייני אם הצדדים רצו שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום. כאמור לעיל, די בכך שהמשא ומתן בעל פה, אפילו הוא נגמר בשלב מסויים בהסכמה בכל הפרטים הרלוואנטיים, לא יבשיל קשר מחייב, וממילא יאפשר לכל צד לחזור בו מן ההסכמה בעל פה ….. כל עוד לא חתם על חוזה”.
הלכה נודעת היא כי גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה הספציפי ובכללן: התנהלות הצדדים לפני, בעת ולאחר כתיבת המסמך אותו מבקשים לאכוף [פרופ’ ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי בעמ’ 173; ע”א 158/77 רבינאי נ’ חברת מן שקד בע”מ, פ”ד ל”ג (2) 283].
עו”ד אלינור ליבוביץ, מומחית בגירושין, דיני משפחה, ירושה וגישור משפחתי
כתובת המשרד: תובל 40, מגדל ספיר, רמת גן
יצירת קשר: 03-6969916
