האם יש ליורש שהתגורר עם המנוח ערב פטירתו מעמד כלשהו?
מקרה שהיה וכך היה: אמם של שלושה יורשים הלכה לבית עולמה כשהיא אלמנה ובעלת זכויות בדירת מגורים, והיא לא הותירה אחריה צוואה. משכך, מחולק רכושה בין יורשיה על פי הדין, כלומר הדירה שהינה עיקר העיזבון שייכת עם הוצאת צו הירושה, לשלושת הילדים בחלקים שווים ביניהם.
שני ילדיה של המנוחה בנו להם זה מכבר חיים משל עצמם והינם בעלי משפחות וכפועל יוצא מכך הם מתגוררים במקום מגורים נפרד משל אמם. הבת השלישית לא בנתה חיים עצמאיים לעצמה, הכנסתה נמוכה, והיא התגוררה עם אמה עד לפטירת האם. למעשה הבת התגוררה בדירת ההורים, ולאחר פטירת האב בדירת האם במשך כל ימי חייה ומעולם לא עזבה אותה.
לאחר שניתן צו ירושה אחר עיזבון האם, פנו שני האחים לאחותם וביקשו ממנה למכור את הדירה בפרק זמן סביר, ולחלק את תמורת הדירה לשלושה חלקים והכל על פי צו הירושה שניתן ברשם הירושות.
האחות סירבה לפנות את הדירה, ובלית ברירה הגישו שני האחים כנגד אחותם תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על מנת שהדירה תימכר לכל המרבה במחיר וכל אח יקבל שליש מן התמורה כפי שמורה צו הירושה.
האחות טענה בכתב ההגנה שהוגש כי יש לה מעמד של דיירת מוגנת וכי הדירה צריכה להימכר כתפוסה ולא כדירה פנויה. בית המשפט דחה טענת הגנה זו ונתן צו לפירוק שיתוף, והורה על מכר הדירה כפנויה לכל המרבה במחיר.
כיצד יש לשום את הדירה כפנויה או כתפוסה (ובדיירות מוגנת)?
לטענת האחות – טענה שנדחתה בפסק הדין – היא הינה דיירת מוגנת מכוח מגוריה בדירה, למשך כל ימי חייה, מכוח סעיפים 33(א) או 33 (ד) לחוק הגנת הדייר.
מהי דיירות מוגנת?
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל”ב – 1972 קובע:
(א) “החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים…
יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש”.
(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר …… ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים …… הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג)…….
(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.”
בהליך של פירוק שיתוף לא יכולה להתקבל טענה בדבר דיירות מוגנת
עניינו של סעיף 33 (א) לחוק הוא בעל נכס או אחד מבעליו, המחזיק בנכס, וזכותו פוקעת מחמת הסיבות המנויות בסעיף 33(א), שאחת מהן היא חלוקתו במשפט חלוקה דהיינו פרוק שיתוף– אזי המחזיק יהיה לדייר של הבעלים החדש של הנכס.
הוראה זאת אינה מתיישבת עם הזכות לפרוק השיתוף, המוקנית בחוק המקרקעין והפסיקה ראתה לפרש את סעיף 33 באופן מצומצם.
כב’ השופט מינץ, בפש”ר (י-ם) 4320/07 עו”ד ליבונטין נ’ טל שמחה לוי קובע: “מקום בו מדובר בשותף במקרקעין, מעמדו הקנייני זהה למעמד השותף האחר, וזכותו לפירוק השיתוף הנה “בכל עת”, מכוח הוראות חוק המקרקעין עצמו”.
בתמ”ש (י-ם) 22890/05 י.א.כ נ’ ב.כ. נדונה טענה דומה של אחות נגד 4 יורשים, שהתגוררה בנכס וטענה להיותה דיירת מוגנת. כב’ השופטת מימון קובעת בפסק הדין: “הגנת סעיף 33 האמור בהפיכת הנתבע לדייר מוגן מתייחסת למי שהוא הבעלים או החוכר לדורות הרשום (ע”א 3295/94 גיל פרמינגר, עו”ד נ’ חוה מור, פ”ד נ(5) 111) הנתבעת איננה הבעלים הרשום של המקרקעין ומשכך אין עומדת לה טענה זו”.
מתוך מגמה מכוונת ההלכה הפסוקה מצרה עד מאוד את תחולת סעיף 33 שכן הדבר מהווה פגיעה בזכות הקניין של בעלים של נכס
הפסיקה הצרה וצמצמה את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, רק לנסיבות בהן ניתנה לשותף חזקה ייחודית כדין בהסכמת השותפים האחרים, כפי שנקבע ע”י כב’ השופט טירקל בע”א 753/82 פלונית נ’ פלוני, פ”ד לז (4) 626: “חזקה תחשב כדין, רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, אם ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים, וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו “מדברת בשפה חד משמעית”.
הדברים נאמרו בהתייחס לדירת מגורים משותפת של בני זוג, אולם יפים מקל וחומר לבעלות משותפת של שותפים, כמו גם אחים מכח ירושה.
הוראה זאת אינה מתיישבת עם זכות הקניין, שהינה זכות יסוד, ועם הזכויות המוקנות לבעלים של נכס, כקבוע בחוק המקרקעין. לפיכך, ראתה הפסיקה לפרש את הסעיף באופן מצמצם.
בבג”צ 323/81 המ’ 533/81 וילוז’ני נ’ בית הדין הרבני הגדול בירושלים פ”ד לו (2) 733 נקבע כי גם במצב שהייתה הסכמה בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם התעוררה התנגדות מאוחרת בזמן, לא תחול דיירות מוגנת על שותף:
“ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ”ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור.”
מקרה דומה נדון גם בפסיקת בתי המשפט למשפחה. בתמ”ש 19920/97 אלה קלדס נ’ רבקה רות מזור קבעה כב’ השופטת צפת:
“פסיקת בית המשפט העליון, הצרה כאמור את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה ייחודית בהסכמת השותפים האחרים …….יוצא אפוא כי הנתבעת אומנם מחזיקה בנכס כאחד הבעלים מאז פטירת האב, אולם החזקתה בנכס אינה ייחודית. אין מחלוקת כי לא הייתה הסכמה פוזיטיבית של התובעות להחזקתה – לא במפורש ולא במשתמע…ודוק! מגוריה של הנתבעת עם הוריה כברת רשות של הבעלים (ההורים) אינם מקנים לה זכות כלשהיא על פי סעיף 33 לחוק שכן באותה עת היא לא הייתה הבעלים.. ….בסיכומו של דבר הוכחה פוזיטיבית לחזקה ייחודית מוטל על כתפי הנתבעת.”
כל עוד אין הוכחה חד משמעית ומפורשת שהוענקה זכות חזקה ייחודית – בית המשפט לא ישעה לטענה של דיירות מוגנת
ברוח דומה נקבע בתמ”ש 61704-06-13 ע”י כב’ השופט נפתלי שילה, שדן בשאלה האם יש להורות על פירוק שיתוף בדירה שירשו צדדים מאמם, והאם נתבע שהתגורר משך כל רוב חייו עם האם בדירה, הינו דייר מוגן. כב’ השופט שילה קובע:
“במקרה דנן, לא הוכיח הנתבע שהתובע הסכים כי תוענק לו החזקה ייחודית בנכס. אדרבא, מהמכתב ששלח התובע לנתבע …. עולה בברור כי התובע לא הסכים לכך ועמד על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים. גם מהעובדה כי התובע הגיש תביעת פינוי בהליך הראשון הדבר עולה במפורש.”
רשות מגורים חינם הינה הדירה והפיכה בחלק הארי של המקרים
יודגש, כי נקבע בפסיקה כי רשות מגורים, ודאי שאם הינה חינם, בחלק הארי של המקרים אינה בלתי הדירה ואינה יוצרת דיירות מוגנת.
ברע”א 977/06 בן חמו נ’ מדינת ישראל קובע השופט רובינשטיין: “רשות חינם אינה בלתי הדירה ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה כפי שהתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונים ולא הרחבתם.”
נקבע כי חזקה נוגדת של יורש מחזיק אינה מקנה לו כל זכות על פני מחוסרי החזקה כלומר אין ליורש שהתגורר כל עדיפות על פני יורשים אחרים שלא התגוררו עם המוחה. ראה: ע”א 74/53 לולה רצאבי נ’ מלכה וגבריאל רצאבי , פ”ד ט 523.
חוק הירושה נתן מענה מיוחד ליורש שהתגורר עם המנוח ערב פטירתו אך לא מעמד של דיירות מוגנת
יש לציין כי המחוקק עצמו במסגרת חוק הירושה נותן מענה ספציפי להמשך מגורי בר רשות והפתרון אינו מצוי בחוק הגנת הדייר אלא דווקא המענה מצוי בחוק הירושה והוא מתייחס ליורשים מדרגה ראשונה שהתגוררו עם המנוח ערב פטירתו.
סעיף 115 לחוק הירושה קובע כי:
“דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט.”
דהיינו המחוקק ראה להגן על זכות ילדי מוריש המתגוררים בדירה במסגרת של שכירות. אמנם לא מגורים חינם אך בכל זאת זכות מגורים בתשלום.
קיומו של סעיף ספציפי באשר לזכות המגורים של דייר ואופן ההסדרה, שולל את הרציונל של קיום דיירות מוגנת.
אם כך גם יורש מדרגה ראשונה שהתגורר עם המנוח ערב פטירתו אינו דייר מוגן, אפשר למכור את הנכס בשוק החופשי במסגרת הליך של פירוק שיתוף, ולבית המשפט סמכות לקבוע תנאי שכירות באשר לדירת ירושה אם הצדדים אינם מגיעים בינם לבין עצמם לעמק השווה.
לבית המשפט הסמכות לקבוע את תנאי השכירות, אך בסופו של דבר אם יורשים ירצו למכור את הנכס בהליך של פירוק שיתוף הרי שבית המשפט יהיה מחוייב להורות על מכירתו של הנכס, גם אם אחד הצדדים שהינו בעל עניין מתנגד למכר.
זכות הקניין גוברת על הכל וכל אדם רשאי לפרק שיתוף בנכס שהוא בעלים בו (למעט מקרים נדירים, חריגים ומיוחדים).
