הקשר בין דיני המשפחה לדיני המקרקעין: פירוק שיתוף בדירת מגורים וזכויות קנייניות בגירושין
דיני המשפחה משיקים לעיתים קרובות לדיני המקרקעין. זאת, כאשר לבני זוג שחייהם עלו על שרטון והם עומדים בפני גירושין או פירוד, דירת מגורים או בית הרשומים על שם אחד או שני הצדדים.
במקרים כאלה מוגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על מנת שהדירה או הבית יימכרו, או תביעה לפסק דין הצהרתי לצורך קביעת הזכות הקניינית של הצד שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל.
בחוק המקרקעין יש הוראה מפורשת המתייחסת לבני זוג נשואים ולילדיהם. סעיף 40א לחוק המקרקעין התשכ”ט- 1969 (הקרוי בפי אנשי המקצוע הקרובים לנושא – תיקון 17 לחוק), קובע במפורש כי קודם שיינתן צו לפירוק השיתוף בדירת מגורים על בית המשפט להבטיח את מדורם של האישה והקטינים.
אחת השאלות החוזרות ומתעוררות היא:
האם יש לפסוק דמי שכירות ראויים כאשר אחד מבני הזוג מחזיק לאורך זמן בדירת המגורים של בני הזוג, ואילו בן הזוג השני עזב את הדירה ומתגורר במקום אחר?
דמי שימוש ראויים: סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע:
“שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש”
לכאורה לשון הסעיף מאד פשוטה וברורה. לכאורה עולה כי בן הזוג שנותר בבית ומשתמש בו – צריך לשלם לבן הזוג השני מחצית משכר דירה על פי שווי הדירה להשכרה.
אולם רק לכאורה. החיוב אינו ברור לחלוטין ואינו מובן מאליו, כאשר מדובר בבני זוג הנשואים זה לזו או חיים כידועים בציבור, ולא בשותפים זרים שכל עניינם הוא עסקי וכלכלי. חיוב כזה יחול בדרך כלל על הבעל המחזיק בדירה, אך לא על האישה.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט התשל”ט – 1979 קובע כדלקמן:
“מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת… חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה, לשלם לו את שוויה…”
הרציו של סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט הוא מניעת התעשרות שלא כדין על חשבון הזולת.
ההבדל בין גבר לאישה לעניין דמי שימוש ראויים
בנושא זה יש להבחין בין מצב בו גבר עוזב את הבית ומגיש תביעה כנגד אשתו לדמי שימוש ראויים בגין השימוש של האישה במחצית שלו בבית, לבין מצב בו אישה עוזבת את הבית ומגישה תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש במחצית שלה בבית.
הדין אינו שוויוני. גבר חייב במדור אשתו כחלק ממזונותיה. אישה אינה חייבת במדור של בעלה. אין לה חובה לספק לו קורת גג או מזונות.
לכן אם אישה עוזבת את הבית והבעל נשאר לגור בבית סיכוייה של האישה לקבל דמי שימוש בשווי של מחצית מדמי שכירות – טובים ביותר. לעומת זאת סיכוייו של גבר לקבל דמי שימוש מאשתו – קלושים לאור חובתו לספק לה מדור- קורת גג, חובה המעוגנת בדין האישי של הצדדים, הוא דין תורה.
בעבר, היו בתי המשפט דנים בשאלה האם עזיבתה של האישה מוצדקת ורק אם הייתה נמצאת סיבה ראויה לעזיבתה את בעלה – הייתה נמצאת זכאית לדמי שכירות.
כיום, לאור התפתחות חוקי היסוד וההגנה על כבוד האדם פוסקים בתי המשפט כי שאלת ה”אשם” אינה רלוונטית, ולא בהכרח יש צורך בצידוק לעזיבת האישה את הבית, וכי זכותה לקבל דמי שכירות נובעת מהזכות הקניינית המעוגנת בחוק המקרקעין. אין היא צריכה להוכיח אלימות או התעללות אחרת כדי להיות זכאית למחצית מדמי השכירות בגין הדירה שנטשה ואשר הבעל מחזיק בה.
כמוסבר לעיל, כאשר בעל עוזב את הבית ולאור העובדה שהוא חייב במדורה של אשתו – לא יפסקו לו מחצית מדמי שכירות, בשל חיובו לספק לאשתו את מדורה ולכן גם לא תיבחן השאלה אם מוצדקת עזיבתו או לא.
אין ספק כי בנקודה זו אין הדין עברי שוויוני ובנושא זה לנשים יתרון בולט על פני גברים. יחד עם זאת חשוב לציין כי בנושאים אחרים נמצאות הנשים נחותות לעומת הגברים.
בפסיקה הישראלית נקבעו מספר כללים מרכזיים בנוגע לדמי שימוש ראויים בין בני זוג פרודים:
זכות השימוש הבלעדי: כאשר אחד מבני הזוג עושה שימוש בלעדי בדירת המגורים המשותפת, בעוד השני עזב את הדירה, עשוי להתעורר חיוב בתשלום דמי שימוש ראויים. עם זאת, אם בן הזוג שעזב עשה זאת מרצונו החופשי וללא מניעה מצד בן הזוג הנותר, ייתכן שלא ייפסקו דמי שימוש.
הסכמה משתמעת או מפורשת: אם בן הזוג שעזב הביע הסכמה, במפורש או במשתמע, לכך שבן הזוג הנותר ימשיך להתגורר בדירה ללא תשלום, עשוי הדבר לשלול את הזכות לדמי שימוש. לדוגמה, אם לא הוגשה תביעה לפירוק שיתוף או לדרישת דמי שימוש במשך תקופה ממושכת, ייתכן שתיחשב הסכמה לשימוש ללא תמורה.
חובת המדור: במקרים בהם קיימת חובת מדור, כגון חובת הבעל לספק מדור לאשתו במסגרת מזונות, עשויה חובה זו להשפיע על הזכאות לדמי שימוש. במקרים מסוימים, חובת המדור עשויה למנוע חיוב בדמי שימוש, במיוחד כאשר מדובר במגורי האישה והילדים בדירה המשותפת.
תקופת החיוב: הפסיקה מתייחסת לתקופה ממנה ניתן לדרוש דמי שימוש. בדרך כלל, החיוב מתחיל ממועד הגשת התביעה לפירוק שיתוף או לדרישת דמי שימוש, ולא רטרואקטיבית ממועד העזיבה.
שווי דמי השימוש: הערכת דמי השימוש נעשית בהתאם לשווי השוק של דמי השכירות עבור הנכס, תוך התחשבות בחלקו של כל אחד מבני הזוג בנכס. לדוגמה, אם הדירה בבעלות משותפת שווה, כל אחד זכאי למחצית משווי דמי השכירות.
הפחתות בגין תשלומים משותפים: במקרים בהם בן הזוג הנותר בדירה נושא לבדו בתשלומים כמו משכנתא, ארנונה או תחזוקה, עשויה הפסיקה להתחשב בכך ולהפחית את סכום דמי השימוש בהתאם.
קריטריונים לפסיקת דמי שימוש
יש להכיר בכמה קריטריונים מרכזיים שמנחים את בית המשפט בקביעת הזכאות והחבות. ראשית, תקופת הזמן שהדירה בשימוש בלעדי מהווה שיקול חשוב – ככל שהשימוש הבלעדי של אחד הצדדים מתארך, כך עשויה להיות השפעה משמעותית על גובה דמי השימוש הנפסקים לצד השני.
יש להתחשב בשווי השוק של דמי השכירות – הערכת השווי נעשית לרוב באמצעות חוות דעת שמאית על בסיס מחירי השוק, במטרה לקבוע דמי שימוש ראויים ואובייקטיביים.
גם נטל החובות המשותפים או האישיים יכול להביא להפחתה בגובה דמי השימוש הנדרשים, במקרים בהם הצד המשתמש בנכס נושא לבדו בתשלומים כמו משכנתא, מסים או תחזוקה שוטפת של הנכס.
חובת המדור של הגבר, המעוגנת בדין האישי, משפיעה גם היא על האפשרות לחייבו בדמי שימוש כאשר האישה נותרת בנכס. חובת המדור מונעת את האפשרות של גבר לדרוש דמי שימוש במקרים מסוימים, בניגוד לאישה שבמקרים מקבילים תוכל לדרוש דמי שימוש בזכותה הקניינית. סוגיה זו מעוררת דיון על עקרון השוויון המהותי, שבמסגרתו עולה השאלה האם המצב המשפטי כיום מקדם שוויון מגדרי או שמא מנציח הבחנות מסורתיות שאינן מתאימות למציאות המשתנה.
לסיכום:
לסיכום, דמי שימוש ראויים בדירת מגורים משותפת של בני זוג פרודים מהווים כלי לאיזון זכויות קנייניות במקרקעין לאחר פרידה.
הפסיקה מתמקדת בזכות הקניינית של בן הזוג שעזב את הדירה לשווי הוגן בגין שימושו הבלעדי של בן הזוג הנותר בנכס.
שיקולים מרכזיים כוללים את משך השימוש הבלעדי, שווי השוק של דמי השכירות, והשתתפות בתשלומים שוטפים על הנכס, כגון משכנתא ותחזוקה. חובת המדור, במקרים של בני זוג נשואים, משפיעה על זכותו של הגבר לדמי שימוש, בשל מחויבותו לספק מדור לאשתו וילדיו. כל מקרה נבחן לגופו, תוך ניסיון לאזן בין זכויותיהם הקנייניות של בני הזוג לבין עקרונות הצדק והשוויון.
**יש לכם שאלה? זקוקים לייעוץ פרטני? אתם מוזמנים לפנות אליי בכל עת לקבלת ייעוץ אישי ללא התחייבות, במסגרתו אני מעמידה את כל שנות ניסיוני בתחום למענכם. אשמח לסייע!!
