מתנה במקרקעין, במיוחד כאשר היא ניתנת בין קרובי משפחה כגון הורים לילדיהם, היא מעשה נפוץ אשר נובע מרצון לתגמל, לסייע או להסדיר את חלוקת הרכוש עוד בחיי המוריש.
ברוב המקרים מדובר במתנה אמיתית הניתנת מתוך אהבה, רצון טוב ותחושת אחריות משפחתית. יחד עם זאת, לאחר הענקת המתנה – ולעיתים גם שנים רבות לאחר מכן – עשויות להתעורר מחלוקות, והצדדים או יורשיהם עשויים לטעון כי יש לבטל את ההעברה.
הקושי המשפטי בביטול מתנה לאחר שנרשמה הוא רב: ברגע שהבעלות עברה והמתנה הושלמה, נדרשת עילה משפטית מוצקה כדי לשנות את המצב. בית המשפט מפעיל שיקול דעת קפדני ונזהר מהתערבות בזכויות שהוקנו ונרשמו כדין.
מהי מתנה במקרקעין ומה מאפייניה
מתנה במקרקעין היא הקניית זכות במקרקעין מאת מעניק (המעניק את הזכות) למקבל (הזוכה בזכות) ללא תמורה. החוקים המרכזיים המסדירים את הנושא הם חוק המתנה, התשכ”ח-1968, וחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. על פי סעיף 1 לחוק המתנה, מתנה היא “הקניית נכס שלא בתמורה”. מתנה במקרקעין דורשת הקפדה מיוחדת על דרישות צורה, ובפרט דרישת הכתב.
חשיבות הרישום
ההבחנה המרכזית היא בין התחייבות לתת מתנה לבין מתנה שהושלמה. כל עוד מדובר בהתחייבות בלבד, ניתן לעיתים לחזור מהמתנה לפי תנאים מסוימים הקבועים בחוק המתנה.
אולם כאשר המתנה נרשמה בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל (רמ”י) או ברשות מקרקעין אחרת, היא נחשבת להשלמה סופית של העברת הזכות, וביטולה הופך לקשה ביותר.
גמירות דעת במתנה במקרקעין
במרכז כל הענקת מתנה, ובייחוד כאשר מדובר במתנה של מקרקעין, עומדת דרישת גמירות הדעת — כלומר, הוכחת רצון מגובש, מודע ורציני של המעניק להקנות את הזכות ללא תמורה.
בשל אופייה החד-צדדי של מתנה, והעובדה שלרוב היא ניתנת במסגרת יחסים משפחתיים טעונים, הפסיקה דורשת הקפדה יתרה על בחינת גמירות הדעת של נותן המתנה.
בתי המשפט אינם מסתפקים בבחינת החתימה או במסמך הכתוב בלבד, אלא בוחנים את נסיבות כריתת הסכם המתנה: האם נותן המתנה היה צלול בדעתו, חופשי מלחצים, מודע להשלכות המעשה והבין את משמעותו המלאה.
בפרט, כאשר המעניק הוא אדם מבוגר, חולה, תלוי במקבל או כזה שמצוי במצב רגשי סבוך, יש לנקוט משנה זהירות. במקרה שהוכח כי גמירות הדעת נפגמה — למשל עקב השפעה בלתי הוגנת, טעות מהותית או חוסר הבנה של מהות הפעולה — ייטה בית המשפט להורות על ביטול המתנה, גם אם היא כבר נרשמה.
יחסים בין בני משפחה והקשר לדיני הירושה
רבים מהסכמי המתנה במקרקעין מתקיימים בתוך המשפחה, במיוחד בין הורים לילדים. מעבר לרצון לחלוק נכסים עם הדור הבא, ישנו גם רצון להקטין את חשיפת הרכוש לסיכונים עתידיים, להבטיח את מקומם של יורשים מסוימים, ואף להימנע ממיסוי אפשרי (למשל, במס עיזבון אם יוחזר בעתיד).
עם זאת, הענקת מתנה שגוזלת את רוב או כל רכושו של מעניק מבוגרת, עלולה להצית מחלוקות משפחתיות קשות וליצור עילות משפטיות לביטול.
מתי אפשר לבטל מתנה במקרקעין?
ביטול מתנה במקרקעין הוא חריג לעיקרון יסוד של דיני הקניין — כיבוד פעולות משפטיות מוגמרות. לאור זאת, בתי המשפט נוקטים בגישה שמרנית וזהירה בבחינת עילות ביטול, במיוחד כאשר המתנה הסתיימה ברישום בטאבו או במרשם אחר.
על אף הקושי, קיימות עילות מובהקות שמאפשרות את ביטול המתנה במקרים מתאימים.
אחד היסודות הקריטיים להבנת ביטול מתנה הוא עיגון הזכויות במסגרת חוק המתנה, התשכ”ח-1968.
החוק מבחין בין שלוש סיטואציות עיקריות:
לפי סעיף 5(ב) – מעניק מתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו לרעה בהסתמך על ההבטחה, ובלבד שלא ויתר בכתב על זכות זו.
לפי סעיף 5(ג) – מעניק רשאי לחזור בו גם אם הייתה הסתמכות של המקבל, במקרה של התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה או במקרה של הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של המעניק.
כאשר המתנה הושלמה ברישום – ניתן לבטל רק לפי דיני החוזים (כגון עילות של הטעיה, טעות, עושק, כפייה), והנטל להוכיח פגם חמור גבוה בהרבה.
לכן, כל ניתוח משפטי של ביטול מתנה חייב להיבנות תחילה על בסיס ברור של בחינת סעיפים אלו: האם מדובר במתנה שלא הושלמה (התחייבות בלבד) או מתנה שהושלמה ברישום; האם קיימת עילה מכוח חוק המתנה, ואם לא — האם קיימת עילה חלופית לפי דיני החוזים.
דרישות פורמליות והיבטים נוספים
דרישת הכתב: התחייבות לתת מתנה דורשת כתב, הן לפי סעיף 5(א) לחוק המתנה והן לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. בהיעדר מסמך בכתב, המתנה אינה תקפה. דרישת הכתב אינה מרוככת כאשר מדובר בבני משפחה, והפסיקה קובעת כי אין ליצור קטגוריה מקלה למתנות בתוך המשפחה (ע”א 8234/09 שם טוב נ’ כדורי פרץ).
השלמת המתנה ברישום: לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. כל עוד לא נרשמה – קיימת התחייבות בלבד, שבנסיבות מסוימות ניתן לחזור ממנה.
חריגים לדרישת הכתב במתנה במקרקעין:
לפי הדין הכללי, הענקת מתנה במקרקעין מחייבת עמידה בדרישת הכתב (חוק המתנה, חוק המקרקעין). עם זאת, הפסיקה הכירה במקרים חריגים בהם ניתן לאכוף התחייבות למתנה גם בהיעדר מסמך כתוב, וזאת מכוח עקרון תום הלב וזעקת ההגינות.
במקרים נדירים, כאשר צד הסתמך בפועל על הבטחת המתנה ושינה את מצבו באופן משמעותי או בלתי הפיך, וביטול המתנה יגרום לו לעיוות דין חמור – ייטה בית המשפט להתגבר על דרישת הכתב כדי למנוע תוצאה לא צודקת. עם זאת, מדובר בחריג צר ביותר, המופעל בזהירות רבה ורק בנסיבות קיצוניות.
להלן נסיבות שיכולות להביא לכדי ביטול הסכם מתנה:
הפרת תנאי מפסיק או מתלה
כאשר עסקת המתנה הותנתה באופן מפורש או משתמע בקיומו של תנאי — למשל, המשך טיפול במעניק, מגורים משותפים או שמירה על זיקה משפחתית — הפרת התנאי עשויה להפעיל את מנגנון הביטול.
תנאי מפסיק פועל כך שכשהוא מתקיים (למשל, חדל המקבל לטפל במעניק), מתבטלת המתנה רטרואקטיבית. בהתקיים תנאי מפסיק, יש לראות במתנה כאילו מעולם לא יצאה אל הפועל, בכפוף לשיקול דעתו של בית המשפט ולשאלת הפרת התנאי בחומרה המצדיקה ביטול.
שינוי נסיבות יסודי
במקרים חריגים, שינוי נסיבות מהותי, בלתי צפוי ובלתי תלוי במעניק — כגון הידרדרות חמורה במצבו הבריאותי או הכלכלי — עשוי להקים עילה לדרישת ביטול מתנה.
עם זאת, לשם כך נדרש להוכיח שהשינוי חורג במידה ניכרת מהצפוי, ושהותרת ההתחייבות בתוקפה תהא בלתי צודקת באופן בולט (עקרון השימוש בעקרון “אונס” בהקשרים חוזיים).
הכלל הוא שמי שמקנה זכות תוך לקיחת סיכון עתידי, לא יוכל בקלות לחזור בו עקב התגשמות הסיכון.
השפעה בלתי הוגנת
מתנה שהושגה תוך הפעלת לחץ בלתי הוגן, ניצול תלותו של המעניק, השפעה פסיכולוגית לא סבירה או מניפולציה רגשית, עשויה להתבטל מחמת עילת “השפעה בלתי הוגנת”.
בייחוד כאשר מדובר בקשישים, חולים או אנשים במצב פגיע, יבחן בית המשפט האם מתקיימים מאפיינים כמו תלות גבוהה, בידוד חברתי, תלות כלכלית והיעדר ייעוץ עצמאי בעת ההענקה (ראו ע”א 818/06 חיים נ’ חיים).
תרמית או הטעיה
כאשר המקבל השיג את המתנה באמצעות מצגי שווא, הסתרת עובדות מהותיות או הצגת מציאות כוזבת, ניתן להפעיל את עקרונות דיני החוזים ולדרוש את ביטול ההעברה.
ההטעיה צריכה להיות יסודית — קרי, נוגעת לעצם המניע למסירת המתנה — ולא פריפריאלית או טכנית. גם הימנעות מגילוי חיוני עשויה להיחשב כהטעיה אקטיבית, בהתאם לנסיבות.
הברחת נכסים מפני נושים
כאשר מתנה ניתנה מתוך מטרה מובהקת להבריח נכסים ולהכשיל גביית חובות — ניתן לבטל אותה לפי דיני חדלות פירעון.
סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) התש”ם-1980 מאפשר לבית המשפט לבטל הענקות שנעשו ללא תמורה בפרק זמן מוגדר לפני מועד פשיטת הרגל, אם הדבר נעשה מתוך כוונה להבריח נכסים. גם בלא כוונה מפורשת, ניתן להוכיח “כוונת מרמה משתמעת” לפי נסיבות העסקה.
הערה מהותית:
ככלל, מתנה שהושלמה ונרשמה דורשת רמת הוכחה גבוהה לביטולה, בעיקר כאשר אין טענת השפעה בלתי הוגנת או תרמית. בתי המשפט יפעלו בזהירות רבה כדי שלא לרוקן מתוכן את עקרון הסופיות המשפטית במקרקעין.
עקרונות פסיקה והשיקולים המנחים
הפסיקה רואה בביטול מתנה במקרקעין חריג שמתחייב להיזהר בו במיוחד.
במקרים חריגים, בהם הוכחו עילות של השפעה בלתי הוגנת, תרמית, שינוי נסיבות קיצוני או הפרת תנאי מהותי, ייטה בית המשפט להתערב. השיקולים המרכזיים שנבחנים הם תום הלב של מקבל המתנה, האם התקיימו יחסי תלות והשפעה, האם ניתנה המתנה מתוך מצג שווא, ומהו היקף הפגיעה באינטרס ההסתמכות של הצדדים. ככל שמדובר במתנה שניתנה מתוך הסכמה חופשית, בידיעה ברורה וללא לחץ או השפעה חריגה, הנטייה תהיה להותיר את ההקניה על כנה.
ע”א 3601/96 בראשי נ’ עיזבון המנוח זלמן בראשי
פסק דין חשוב בסוגיה. עסק בעסקת מתנה של דירת מגורים בין אב לבן. האב ציפה שהבן יטפל בו ויסייע לו בזקנתו, והבן חדל מקשר עימו. נפסק כי יש לראות בהתחייבות זו תנאי משתמע למתנה, והפרתו מצדיקה את ביטול המתנה.
ע”א 818/06 חיים נ’ חיים
פסק דין שבו נדונה טענה להשפעה בלתי הוגנת מצד מקבל מתנה (בת) על המעניקה (אם מבוגרת). נפסק כי כאשר מקבל המתנה מצוי בעמדת כוח קיצונית כלפי נותן המתנה, במיוחד כשהאחרון תלוי בו פיזית או נפשית, יש מקום לראות בהענקת המתנה כבטלה.
ע”א 7051/93 האפוטרופוס הכללי נ’ גולדברג
נקבע כי התחייבות לתת מתנה במקרקעין שלא הושלמה ברישום – נחשבת רק כהתחייבות חוזית, ולא כהעברה סופית. לכן, כל עוד לא נרשם, ניתן במקרים מסוימים לחזור מההתחייבות לפי סעיף 5 לחוק המתנה.
ע”א 588/81 ציזיק נ’ הורוביץ
פסק הדין עיגן את הכלל שלפיו השלמת רישום זכויות מקרקעין היא תנאי הכרחי להקניית בעלות. מתנה ללא רישום בטאבו אינה עסקה גמורה, אלא רק התחייבות עתידית.
עוד דוגמה לקונפליקט
במקרה של ישראל, מדובר במתנה שניתנה בתמורה מסוימת – טיפול במסירות בהורים לכל ימי חייהם.
כאשר חל שינוי נסיבות אובייקטיבי – לידת ילדה עם מוגבלות – שהשפיע על יכולתו להמשיך ולספק את מלוא ההתחייבות, נדרש איזון עדין.
מצד אחד, ישראל לא זנח את הוריו אלא ניסה למצוא פתרונות, ומנגד, התחייבותו לא קוימה במלואה.
במצב כזה, בית המשפט יבחן האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה סבירה בנסיבות העניין.
העובדה שהטיפול סופק לפחות באופן חלקי באמצעות אח אחר, ושלא הייתה כוונה רעה או זלזול מצד ישראל, עשויה להקטין את הסיכוי לביטול מלא של המתנה. זהו מקרה גבולי, שבו יופעל שיקול דעת פרטני בהתאם לכלל נסיבות החיים שהובילו למצב.
ביטול מתנה מול הברחת נכסים
העברת מקרקעין ללא תמורה בסמוך לקריסה כלכלית או תוך חשש לפגיעה בזכויות נושים, עשויה להיחשב כברחת נכסים.
במקרה כזה, נושה או כונס נכסים רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לבטל את העברת המתנה.
דיני חדלות פירעון מאפשרים ביטול הענקות שבוצעו מתוך מטרה להבריח נכסים, גם אם נעשו בתוך המשפחה, אם יוכח שהייתה כוונה להכשיל גביית חובות או לפגוע בזכויות נושים קיימים או צפויים.
השאלה המרכזית שבית המשפט יבחן היא האם המעניק עמד בפני סיכון כלכלי ממשי במועד ההעברה, והאם התקיימו סימנים חיצוניים המצביעים על כוונת מרמה משתמעת.
לסיכום:
כאמור, הליך ביטול מתנה במקרקעין אינו עניין של מה בכך. גם כאשר קיימת עילה משפטית לכאורה, בתי המשפט יפעילו אמות מידה קפדניות כדי להגן על יציבות הרישום והסתמכות צדדים שלישיים.
יש להבדיל בין מקרים של הפרה זדונית בוטה של תנאים או השגת המתנה במרמה, לבין מקרים של שינוי נסיבות אנושי או נסיבות חיצוניות שאינן בשליטת הצדדים.
מי שמבקש לבטל מתנה נדרש להציג תשתית ראייתית ברורה ומבוססת, ולהראות כי התקיימה אחת מהעילות החריגות שדינן להצדיק סיכול הקניה סופית.
במקביל, גם המקבל אינו חסין — אם יוכח כי קיבל מתנה תוך פגמים חמורים בהליך ההקניה, או תוך פגיעה בציפייה הסבירה של המעניק, תישקל האפשרות להשבת המקרקעין.
משכך, קיימת חשיבות מכרעת לתכנון מראש: יש לנסח הסכמי מתנה בזהירות יתרה, לקבוע תנאים ברורים (לרבות סעיפים בדבר ביטול במקרה של הפרה), ולתעד את הסיבות והנסיבות להענקת המתנה. בהיעדר תיעוד והסדרה מדויקת מראש, הדרך למאבק משפטי מורכב ויקר פתוחה — והתוצאה אינה ודאית. מומלץ, מן הסתם, להיוועץ עם עורך דין מנוסה ובפרט בענייני מתנה וביטול מתנה בתוך המשפחה
